부동산 중개보수 규제에 관한 연구^*

부동산거래시장은 거래유형에 따라 크게 매매시장과 임대차시장으로 구분될 수 있다.²⁾ 매매에는 건설업자가 청약자에게 부동산을 매도하는 분양이 포함되며, 임대차는 임차기간 중에 별도의 임차료를 지급하느냐로 전세임대차와 월세임대차로 구분된다. 임대차의 경우 임차인이 임대인에게 일정의 보증금을 예치하여야 하며, 후자의 경우 임차인이 임대인에게 일정의 보증금과 함께 임차기간 중에 매월 일정의 임차료를 지급해야 한다. 한편 부동산거래시장은 중개인의 중개여부에 따라 중개시장과 비중개시장으로도 구분될 수 있다. 전자의 경우 중개인의 중개에 의해 부동산거래가 체결되는 시장이고, 후자의 경우 거래당사자 쌍방이 중개인의 중개 없이 직접 부동산거래를 체결하는 시장이다. 이 연구에서는 전자를 부동산중개시장이라고 정의한다. 참고로 거래당사자 쌍방은 중개인에게 중개를 의뢰하였더라도 중도에 중개인을 제외하고 직접 부동산거래를 체결하기로 결정할 수 있다.

부동산중개는 중개인 전속여부와 직접거래 가능여부에 따라 일반중개(open listing brokerage), 전속중개(exclusive agency listing brokerage), 독점중개(exclusive right-to-sell listing brokerage)로 구분된다(양원규 · 임재만, 2016; 이무선, 2016; DOJ and FTC, 2007). 일반중개의 경우 중개의뢰인은 다수의 중개인에게 부동산거래의 중개를 의뢰할 수 있다. 어떤 중개인도 부동산거래에 대한 전속권한을 가지지 못한다. 또한 부동산거래를 가장 먼저 중개한 중개인이 중개보수를 받는다. 이와 달리 전속중개와 독점중개의 경우 중개의뢰인은 다른 중개인에게 부동산거래의 중개를 의뢰할 수 없다. 중개계약을 체결한 중개인만 부동산거래에 대한 전속권한을 가진다. 일반중개와 전속중개의 경우 중개인뿐만 아니라 중개의뢰인도 부동산거래의 계약을 체결할 수 있다. 반면에 독점중개의 경우 중개의뢰인은 부동산거래의 계약을 체결할 권한을 포기해야 하고 중개인만 부동산거래의 계약을 체결할 수 있다. 한편 ｢공인중개사법｣에서는 각각 제22조와 제23조에서 일반중개와 전속중개만을 정의하고 있다. 독점중개는 별도로 정의하고 있지 않다.

부동산중개는 일반적으로 <그림 1>에서 살펴볼 수 있는 바와 같이 다음과 같은 절차에 따라 진행된다. 첫째, 매도인(임대인)은 중개인에게 부동산의 매도(임대) 조건을 제시하고 중개를 의뢰한다. 둘째, 매도인(임대인)의 중개의뢰를 받은 중개인(이하, 매도(임대) 중개인)은 부동산정보거래망 등에 부동산 매도(임대)에 관한 정보를 게시하여 매수인(임차인) 또는 매수인(임차인)이 중개의뢰한 중개인(이하, 매수(임차) 중개인)을 유인한다.³⁾ 참고로 매수인(임차인)은 매도(임대) 중개인이 아닌 다른 중개인에게 중개를 의뢰할 수 있다. 전자의 경우 매수인(임차인)이 직접 부동산거래정보망에 게시된 부동산에 관한 정보를 조회하고 매도(임대) 중개인에게 중개를 의뢰한 경우이고, 후자의 경우 다른 중개인에게 중개를 의뢰하고 부동산거래정보망 등을 통해 매수(임차) 부동산을 조회하고 탐색할 것을 요청한 경우이다. 셋째, 매수인(임차인)이 직접 또는 매수(임차) 중개인을 통해 매도(임대) 중개인에게 연락하여 부동산의 관리상태를 확인한다. 넷째, 매수인(임차인)이 매수(임차) 의사를 표시하고 매도인(임대인)이 동의하면 매매(임대차)계약을 체결한다. 각 중개인은 각자의 중개의뢰인이 동의할 경우 매매(임대차)계약을 대리할 수 있다.

부동산거래가 체결되면 중개인은 ｢공인중개사법｣ 제32조 제1항 및 동법 시행규칙 제20조에 따라 중개업무와 관련하여 소정의 중개보수를 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받는다. 예를 들면, 매도인(임대인)과 매수인(임차인)의 중개인이 같을 경우 중개인은 각각에게 중개보수를 모두 청구한다. 매도인(임대인)과 매수인(임차인)의 중개인이 다를 경우 각 중개인은 각자의 중개의뢰인에게 중개보수를 청구한다. 그 일방으로부터 받을 수 있는 중개보수는 매매의 경우에는 거래금액의 0.9% 이내, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 0.8% 이내로 제한된다. 일정요건을 충족하는 오피스텔의 경우 각각의 중개의뢰인으로부터 받을 수 있는 중개보수는 매매의 경우에는 거래금액의 0.5% 이내, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 0.4% 이내로 제한된다.⁴⁾ 그 외 오피스텔의 경우 중개보수는 거래금액의 0.9% 이내에서 각각의 중개의뢰인과 협의하여 결정한다. 중개보수에 대한 구체적인 사항은 ｢공인중개사법｣ 제32조에 따라 주택(부속토지 포함)의 경우 국토교통부가 정하는 범위 안에서 특별시 · 광역시 · 도 또는 특별자치도가, 주택 외 부동산의 중개보수는 국토교통부가 정한다.

부동산 중개보수는 성공보수의 성격을 갖는다(조항준, 2013). 매도인(임대인)이나 매수인(임차인)은 부동산거래의 계약을 체결하기 이전까지 각 중개인에게 아무런 보수도 지불하지 않기 때문이다. 즉 거래당사자 쌍방이 최종적으로 매매(임대차)계약을 체결하지 않으면 각 중개인이 부동산을 중개하는 과정에서 소요된 모든 비용을 자기 계산으로 부담하는 것이 일반적이다. 또한 중개의뢰인이 중개인을 고의적으로 배제하고 부동산거래의 계약을 직접 체결할 경우 중개인은 부동산을 중개하는 과정에서 소요된 모든 비용을 자기 계산으로 부담해야 할 수 있다. 대다수의 부동산중개가 구두에 의한 일반중개여서 중개인 입장에서 중개의뢰인이 고의적으로 자신을 배제한 것인지 아니면 다른 중개인을 통해 부동산거래의 계약을 체결했는지를 확인하기가 쉽지 않기 때문이다. 한편 법원 판례에서는 매도인(임대인)과 매수인(임차인)이 각 중개인의 중개를 통해 거래체결 의사를 서로 확인하고 중도에 중개인 없이 거래당사자 쌍방 간에 직접 부동산거래의 계약을 체결하더라도 중개인은 각 중개의뢰인에게 중개보수를 청구할 수 있다는 견해를 보인다(임숙녀, 2017).

우리나라에서 부동산중개업을 정상적으로 영위하기 위해서는 ｢공인중개사법｣ 제9조 및 동법 시행규칙 제4조에 따라 중개사무소를 개설하고 관할 시 · 군 · 구청에 등록하여야 한다. 또한 ｢공인중개사법｣ 제9조에 따라 ‘공인중개사’와 ‘중개법인’이 아닌 자는 중개사무소를 개설하고 등록할 수 없다.⁵⁾ 여기서 공인중개사는 ｢공인중개사법｣제4조에 따라 공인중개사 자격을 취득한 자를, 중개법인은 중개사무소를 개설한 주체가 법인인 경우이다. 다만 공인중개사 자격 없이 부동산중개를 업으로 영위한 ‘중개인’도 있다. 여기서 ‘중개인’은 1983년 12월에 ｢부동산중개업법｣이 제정되고 공인중개사제도가 1984년 4월 시행되기 이전부터 부동산중개를 업으로 하던 개인을 말한다. 이 경우 중개사무소의 개설을 허가받으면 부동산중개업을 영위할 수 있었다.⁶⁾

2018년 말 기준 개업공인중개사는 총 10만 5,547명로 집계된다. 이중에서 공인중개사가 개설한 중개사무소가 10만 728개로 95.4%를, 중개인이 개설한 중개사무소가 3,541개로 3.4%, 중개법인이 개설한 중개사무소가 1,278개로 1.2%를 차지한다. <그림 2>에서는 1985년부터 2018년까지의 중개사무소 개설자 유형별 개업공인중개사 현황을 보여주고 있다.⁷⁾ 공인중개사가 개설한 중개사무소의 개수는 1999년 3월 ｢부동산중개업법｣의 개정으로 중개사무소의 개설이 허가제에서 등록제로 변경되면서부터 중개인이 개설한 중개사무소의 개수를 상회하기 시작하였으며 이후 가파르게 증가하였다. 이와 달리 중개인이 개설한 중개사무소의 개수는 중개인의 고령화 등으로 자연적으로 감소하는 추세이다. 한편 중개사무소 등록 없이 부동산중개를 업으로 영위하는 유사중개업자도 상당히 많은 것으로 알려져 있다(이국철, 2009). 이하 논의에서는 편의상 ｢공인중개사법｣ 제9조에 따라 중개사무소를 개설하고 관할 시 · 군 · 청에 등록한 공인중개사, 중개법인, 중개인 등 개업공인중개사를 중개인으로 통칭하기로 한다.

중개인의 중개에 의한 거래가 부동산거래시장에서 차지하는 비중을 파악하는 것은 부동산 중개보수 규제의 적정성과 합목적성을 평가하는 데 매우 중요할 수 있다. 그 이유는 다음과 같다. 대부분의 부동산거래가 중개인의 중개를 통해 성사된다면 부동산 중개보수 규제가 부동산거래시장에 미치는 영향이 그만큼 크다고 볼 수 있다. 이 경우 부동산중개시장의 여러 가지 문제들의 원인이 부동산 중개보수 규제이라면 부동산 중개보수 규제가 적정하게 설계되지 않았다고 평가할 수 있다. 또한 대부분의 부동산거래가 중개인의 중개 없이 성사된다면 부동산 중개보수 규제의 유효성이 그만큼 낮거나 부동산 중개보수 규제의 사각지대가 그만큼 넓다고 볼 수 있다. 또는 부동산 중개보수 규제를 회피할 목적으로 대부분의 부동산거래가 중개인의 중개 없이 성사되는 것일 수 있다. 이 경우 부동산 중개보수 규제가 그 목적을 충분히 달성하지 못한다고 평가할 수 있다.

아쉽게도 전체 부동산거래 중에서 중개거래의 비중은 공식적으로 조사되지 않는 것으로 파악된다.⁸⁾ 다만 2006년 1월 30일부터 매매거래에 한하여 부동산거래신고제도가 도입됨에 따라 부동산 매매거래 중에서 중개거래 비중은 대략적으로 추정할 수 있는 것으로 파악된다.⁹⁾ 다만 이마저도 관련 통계가 공식적으로 발표되지 않아 최근 현황이 파악되지 않는다. 이국철(2009)이 유일하게 이와 관련된 통계를 제한적으로 제공하고 있다. 2009년 기준 전체 부동산 매매거래 중에서 중개거래 비중은 34.9%인 것으로 보고된다.¹⁰⁾ 이와 달리 중개인이 아닌 법무사 등 대리인의 신고건수는 59.0%에 달하는 것으로 조사된다.¹¹⁾ 매수인 또는 매도인의 신고건수는 6.1%다. 참고로 중개인이 아닌 법무사 등 대리인의 신고건수에는 유사중개업자를 통한 매매거래가 포함되어 있을 것으로 추정된다(이국철, 2009).

부동산 임대차거래 중에서 중개거래 비중과 관련된 정보는 어디에서도 제공하지 않는 것으로 파악된다. 다만 임대차거래의 특성을 고려할 때 대부분의 임대차거래는 중개인의 중개에 의해 성사될 것으로 추정된다. 임대차거래의 경우 임대인이나 임차인 모두는 빠른 시일 또는 주어진 시간 내에 거래상대방을 탐색하고 결정해야 하는 제약을 받을 수 있기 때문이다. 매매거래의 경우 매도인이나 매수인은 특수한 상황이 아니라면 시간이 오래 걸리더라도 더 나은 조건으로 부동산을 매도하거나 매수할 수 있다. 그러나 임대차거래의 경우 임대인은 무임대 기간이 길수록 더 많은 임대소득을 포기해야 하고, 임차인은 새로 거주할 부동산을 빠른 시일 내에 찾지 못하면 불안한 거주상태에 직면해야 할 수 있다. 이 점에서 임대인이나 임차인 모두는 매도인이나 매수인보다는 중개인의 중개에 대한 수요가 더 강할 수 있다. 즉 부동산 임대차거래 대부분은 중개인의 중개에 의해 성사될 것이다.

부동산중개시장은 본질적으로 양면시장의 특성을 갖고 있다(Armstrong and Wright, 2007; Evans, 2002; Evans, 2003; Evans, 2011; Hagiu, 2004; OECD, 2009; OECD, 2017; Rochet and Tirole, 2006; Roson, 2004; Shy, 2009). 그러나 우리나라의 부동산중개시장은 현행 부동산 중개보수 규제로 인해 양면시장의 특성을 잃었다(이성복, 2018). 그 이유를 살펴보면 다음과 같다. 먼저 양면시장에는 거래당사자 쌍방을 연결하는 중개인이 존재한다. 부동산거래시장에도 매도인(임대인)과 매수인(임차인)을 연결하는 중개인이 존재한다. 사실 매도인(임대인) 또는 매수인(임차인)이 직접 거래상대방을 탐색하여 부동산거래의 계약을 체결할 수 있다. 그러나 매도인(임대인)과 매수인(임차인)은 각자의 거래비용과 기회비용을 절감하고 자기가 원하는 조건에 맞게 부동산을 매도(임대)하거나 매수(임차)하기 위해 중개인에게 중개를 의뢰할 유인을 가진다.

더구나 매도인(임대인)과 매수인(임차인) 사이에는 중개인에 대한 가입 외부성(subscription externalities)에 의한 교차 네트워크 효과(cross- side network effects)가 존재한다. 중개인에 대한 가입 외부성은 거래상대방이 중개인에게 중개를 의뢰하면 자신도 중개인에게 중개를 의뢰해야 부동산거래가 성사될 수 있다는 것을 뜻한다.¹³⁾ 예를 들면, 모든 매도인(임대인)이 중개인을 통해 부동산을 매도(임대) 한다고 가정하자. 이 경우 매수인(임차인)도 중개인에게 중개를 의뢰해야 부동산을 매수(임차)할 수 있다. 반대의 경우에도 마찬가지이다. 교차 네트워크 효과는 매도인(임대인)의 중개의뢰에 따른 효용이 매수인(임차인)이 많을수록 커지고, 매수인(임차인)의 중개의뢰에 따른 효용이 매도인(임대인)이 많을수록 커진다는 뜻이다. 매도인(임대인)의 중개의뢰에 따른 효용은 부동산을 빠르고 비싸게 매도(임대)할 가능성이 높을수록 커지고, 매수인(임차인)의 중개의뢰에 따른 효용은 부동산의 관리상태가 양호한 부동산을 합리적인 가격으로 매수(임차)할 가능성이 높을수록 커진다. 그렇다면 각자의 중개의뢰에 따른 효용은 중개의뢰하는 거래상대방이 많을수록 커질 수밖에 없다.

현행 부동산 중개보수 규제가 없다면 중개인은 거래당사자 한쪽에게 중개보수를 가능한 높게, 다른 한쪽에게 가능한 낮게 부과하는 방식으로 직접거래를 극소화하고 중개의뢰를 극대화할 수 있다. 중개인은 자신의 이윤을 극대화하기 위해 매도인(임대인)과 매수인(임차인) 사이에 존재하는 가입 외부성을 완전하게 내부화할 유인을 갖는다. 여기서 가입 외부성의 내부화란 중개인에 대한 거래당사자 한쪽의 중개의뢰에 따른 효용을 극대화하여 거래당사자 쌍방의 중개의뢰를 극대화하는 것을 의미한다. 이를 위해 중개인은 매수인(임차인)에게는 중개보수를 전혀 받지 않거나 보상을 제공하고 매도인(임대인)에게만 매우 높게 받을 수 있다. 반대로 매도인(임대인)에게는 중개보수를 전혀 받지 않거나 보상을 제공하고 매수인(임차인)에게만 매우 높게 받을 수 있다. 그러나 현행과 같은 부동산 중개보수 규제는 중개인이 매도인(임대인)과 매수인(임차인) 사이에 존재하는 가입 외부성을 내부화하는 것을 의도치 않게 제한하고 있다.

마지막으로 단면시장에서는 가격수준(price level)에 의해 수요량이 결정되지만, 양면시장에서는 가격구조(price structure)에 의해 수요량이 결정된다.¹⁴⁾ 현행과 같은 부동산 중개보수 규제가 없다면 부동산거래시장의 중개거래 비중이 거래당사자 각자가 지불하는 중개보수의 차이를 대변하는 가격구조에 의해 결정된다는 것을 뜻한다. 이는 현행 부동산 중개보수 규제가 부동산거래시장의 중개거래 비중을 낮출 수 있다는 뜻과 같다. 왜냐하면 중개인은 자신의 이윤을 극대화하기 위해 거래당사자 각자가 지불하는 중개보수를 차별함으로써 거래당사자 쌍방의 중개의뢰를 극대화할 수 있기 때문이다.

우리나라의 부동산 중개보수는 국토교통부의 ｢공인중개사법 시행규칙｣과 각 시 · 도가 제정한 ｢주택 중개보수 등에 관한 조례｣에 따라 규제받고 있다. 예를 들면, 서울특별시 소재 주택에 대한 중개보수 상한 규제는 <표 1>에 나타난 바와 같다.¹⁵⁾ 오피스텔의 경우 전용면적이 85제곱미터 이하이고 상 · 하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖추면 매매거래에 대해서는 거래금액의 1천분의 5, 임대차거래에 대해서는 거래금액의 1천분의 4, 그렇지 않으면 매매 또는 임대차거래여부와 상관없이 거래금액의 1천분의 9 이내로 중개보수를 받도록 규제하고 있다. 이를 토대로 현행 부동산 중개보수 규제의 특징을 요약하면 다음과 같다. 첫째, 중개인은 거래당사자 쌍방으로부터 각각 중개보수를 받아야 한다. 매도인(임대인)과 매수인(임차인)의 중개인이 다를 경우 각 중개인은 각자의 중개의뢰인으로 중개보수를 받는다. 둘째, 중개보수는 거래금액의 일정 비율 이내여야 한다. 주택의 경우 중개보수율의 상한은 중개사무소의 소재지를 관할하는 시 · 도에서 정하고, 오피스텔의 경우 국토교통부가 정한다. 셋째, 거래당사자 쌍방에게 적용되는 중개보수율의 상한이 동일하다. 넷째, 거래금액에 따라 중개보수율의 상한을 차등한다. 다섯째, 임대차거래의 중개보수율 상한이 매매거래의 중개보수율 상한보다 낮다. 여섯째, 거래금액이 일정 금액 미만인 경우 중개보수액의 상한이 존재한다. 그 외에도 부동산 중개보수율 상한이 거래금액에 따라 감소하다가 다시 증가하는 등 여러 세세한 특징들이 있으나 이 연구에서는 자세히 다루지 않기로 한다.

우리나라가 현행과 같은 부동산 중개보수 규제를 도입한 목적이나 배경은 분명하지 않다. 현행 규제의 문제점을 지적하는 기존문헌에서도 규제도입의 목적이나 배경을 자세히 설명하고 있지 않다(김동련, 2014; 김혜성 외, 2014; 임숙녀, 2017; 조항준, 2013). 다만 현재 부동산 중개보수 규제의 세부적인 내용을 토대로 그 근거를 다음과 같이 유추해 볼 수 있다. 첫째, 중개인이 중개보수를 과도하게 부과하는 것을 방지하기 위한 것으로 보인다. 중개인은 부동산거래시장의 상황에 따라 중개의뢰인에게 시장지배력(market power)을 과도하게 행사할 수 있기 때문이다(이성복, 2018). 둘째, 저소득 · 저자산 서민층의 중개보수 부담을 줄여주기 위한 목적도 있어 보인다. 매매거래의 경우 거래금액이 5천만 원 미만과 5천만 원 이상 2억 원 미만이면 중개보수의 한도액을 각각 25만 원과 80만 원으로, 임대차거래의 경우 거래금액이 5천만 원 미만과 5천만 원 이상 1억 원 미만이면 중개보수의 한도액을 각각 20만 원과 30만 원으로 제한하였다. 이는 중개보수율의 상한을 적용한 중개보수보다 낮은 수준이다. 셋째, 계약교섭력이 약하다고 볼 수 있는 임차인의 중개보수 부담을 덜어주기 위한 것으로 보인다. 임대차거래의 중개보수율 상한이 매매거래의 중개보수율 상한보다 언제나 낮기 때문이다. 이를 종합해 보면 우리나라의 부동산 중개보수 규제는 부동산중개인이 과도한 중개보수를 부과하지 못하도록 예방하고 부동산거래에서 상대적으로 약한 국민을 보호할 목적으로 도입된 것으로 이해된다.

2018년에 서울특별시를 중심으로 부동산가격이 크게 상승하자 부동산 중개보수에 대한 불만이 크게 일었다. 현행 규제가 거래금액 구간별로 중개보수율 상한을 규정하다 보니 부동산가격이 오르면 중개보수가 급격하게 인상될 수 있기 때문이다. 그러나 2019년 2월 국토교통부는 2014년 개편한 현행 규제를 그대로 유지하겠다는 입장을 밝혔다(국토교통부, 2019).

우리나라의 경우 부동산중개의 대부분이 계약서를 작성하지 않고 구두로 의뢰되는 것으로 알려져 있다(이무선, 2016; 조항준, 2013). 이 때문에 매도인(임대인) 또는 매수인(임차인)이 일반중개를 이용하는지 아니면 전속중개를 이용하는지를 파악하기 쉽지 않다. 또한 이와 관련된 통계가 집계되거나 보고되지 않는다. 다만 다수의 기존문헌에서는 부동산중개가 구두로 의뢰된다면 전속중개가 아닌 일반중개를 이용하는 것으로 간주한다(양원규 · 임재만, 2016; 이무선, 2016). 그러나 현행과 같은 부동산 중개보수 규제가 없다면 부동산중개시장의 경기에 따라 거래당사자 한쪽은 실질적으로 전속중개를, 다른 한쪽은 일반중개를 이용할 가능성이 크다.¹⁶⁾ 예를 들면, 부동산중개시장이 매도인 수가 매수인 수보다 많다고 가정하자. 이 경우 모든 매도인이 자신의 부동산을 매도할 수 있는 것은 아니다. 이 때문에 매도인은 자신의 매도조건과 맞는 매수인을 빨리 찾기 위해 여러 중개인에게 중개를 의뢰할 유인이 강하다. 이와 달리 매수인은 여러 중개인에게 중개를 의뢰할 유인이 강하지 않다. 매수인이 자신의 매수조건과 맞는 부동산을 직접 찾을 수 있다면 중개보수를 가장 낮게 제시하는 중개인에게 중개를 의뢰할 것이다.

부동산중개가 구두로 의뢰되는 이유는 분명하지 않다. 기존문헌에서도 그 이유를 명확하게 설명하지 않는다. 아마도 오랫동안 내려져 온 관행 때문일 수 있다. 또 다른 이유는 중개의뢰인이 중도에 중개계약을 파기한 경우 중개인이 계약파기에 대한 책임을 물을 수 있다는 심적인 부담이 작용하기 때문일 수 있다. 예를 들면, 중개인은 부동산거래가 성사되지 않더라도 중개계약서를 근거로 부동산중개 과정에서 발생한 비용을 중개의뢰인에게 요구할 수 있다. 더구나 중개의뢰인은 중개인과 일반중개계약을 맺더라도 중개계약서를 작성한다면 중개인을 바꿀 수 없는 전속중개계약을 맺는 것으로 오인할 수도 있다. 뿐만 아니라 중개인과 중개의뢰인이 부동산 중개보수 규제로 중개보수에 상한이 존재한다는 것을 알기 때문일 수 있다. 중개인에게는 더 나은 중개서비스를 제공하는 것보다 더 빨리 부동산거래를 성사시키는 것이 더 이득일 수 있다. 중개인이 받을 중개보수는 고정되어 있는 반면, 중개인이 부담해야 하는 비용은 중개서비스의 질이 높을수록 또는 중개기간이 길수록 증가하기 때문이다. 중개의뢰인도 중개인이 자신에게 더 나은 중개서비스를 제공할 유인이 적다는 것을 알기 때문에 중개계약서를 작성하면서까지 부동산중개를 의뢰할 유인이 낮을 수 있다. 이러한 이유가 종합적으로 작용하여 대부분의 부동산중개가 구두로 의뢰되는 것으로 추정된다.

부동산에 대한 허위 · 과장 광고는 중개인이 매도인(임대인)의 동의 없이 허위로 또는 과장되게 매도(임대) 부동산에 관한 정보를 부동산거래정보망 등에 게시하는 행위이다. 2008년 10월 중 경기도 평택시 소재 공인중개사와 중개보조원 등 88명을 대상으로 실시한 설문조사에 따르면 36.4%의 응답자가 온라인에서 중개업자가 광고한 매도(임대) 부동산 중에서 허위 · 과장 정보의 비중이 41~60%일 것이라고 답변한 것으로 조사된다(김윤주 외, 2009). 부동산중개서비스 앱 중 누적 다운로드 수가 가장 높은 상위 3개사(직방, 다방, 방콜)에 등록된 매물정보 중에서도 허위 · 과장 정보의 비중이 59%에 달하는 것으로 나타났다(한국소비자원, 2016). 2019년 2월 국회에서는 ‘온라인 부동산 허위매물 근절 입법 공청회’가 개최되기도 하였다. 이 자리에서 더불어민주당 박홍근 의원은 “공인중개사의 과당경쟁에 따른 허위매물 광고가 빈발해 소비자 피해도 증가하고 있다.”면서 “중개 매물에 대한 정부의 모니터링을 강화하고, 필수 정보를 명시하도록 하는 내용의 공인중개사법 개정안을 국회에서 통과시키도록 노력하겠다.”고 밝혔다.

중개인에 의한 허위 · 과장 광고가 발생하는 주된 원인은 대부분의 부동산중개가 구두로 의뢰되기 때문이라는 지적이 있다(심형석 외, 2008; 이국철, 2009; 이무선, 2016). 이는 서면에 의한 전속중개계약이 일반화되지 않았기 때문이라는 뜻으로도 풀이된다. 또한 공인중개사의 과다배출이 과당경쟁을 부추기고 있기 때문이라는 지적도 있다(심형석 외, 2008; 이국철, 2009). 그러나 구두에 의한 중개의뢰나 중개인의 과당경쟁이 허위 · 과장 광고의 근본적인 원인이 아닐 수 있다. 이보다는 거래당사자 쌍방으로부터 동일한 중개보수율 상한 이내에서 중개보수를 받도록 규정한 현행 부동산 중개보수 규제가 더 근본적인 원인일 수 있다. 그 이유는 다음과 같다. 매도(임대) 중개인은 매도인(임대인)뿐만 아니라 매수인(임차인)에게도 중개보수를 받는 것이 매도인(임대인)에게만 받는 것보다 더 이득이다. 그렇다면 매도(임대) 중개인은 다른 중개인이 매수인(임차인)에게 중개의뢰를 받지 못하도록 허위 · 과장 광고로 교란하고 매수인(임차인)을 직접 유치할 유인을 강하게 가질 수 있다.

부동산에 대한 허위 · 과장 광고는 매도(임대) 중개인에게는 문제될 것이 없다. 다른 중개인과 달리 매도인(매수인)으로부터 의뢰받은 부동산의 실제 거래조건을 정확하게 알고 있기 때문이다. 이 때문에 매도(임대) 중개인은 다른 중개인과 달리 매수인(임차인)에게 실제 거래가능한 부동산을 분별하여 중개할 수 있다. 이와 달리 매도(임대) 중개인이 아닌 다른 중개인은 부동산에 대한 허위 · 과장 광고로 인해 매수인(임차인)으로부터 중개를 의뢰받기 어려울 수 있다. 매도(임대) 중개인과 달리 실제 거래 가능한 부동산을 분별하기 어려울 수 있기 때문이다(이국철, 2009). 이 때문에 매도(임대) 중개인이 아닌 다른 중개인은 실제 거래가능한 부동산을 분별하는 과정에서 매수인(임차인)에게 더 많은 시간과 비용을 부담하게 할 수 있다(심형석 외, 2008). 최악의 경우에는 부동산거래 사고를 일으킬 수 있다. 결과적으로 부동산에 대한 허위 · 과장 광고가 많을수록 매수인(임차인)은 다른 중개인이 아닌 매도(임대) 중개인을 더 선호할 수 있고, 매도(임대) 중개인은 단독으로 거래당사자 쌍방으로부터 중개보수를 받을 수 있는 가능성이 커진다.

어떤 서비스에 대한 만족도는 상대적으로 평가되는 경향이 있다. 예를 들어, 아무리 서비스의 질이 높더라도 소비자의 기대수준이 더 높거나 소비자가 부담하는 비용이 더 크면 서비스에 대한 만족도는 낮게 평가될 수밖에 없다. 이 점을 유념하여 부동산 중개서비스에 대한 만족도를 살펴볼 필요가 있다. 이국철(2009)은 일반인 611명과 중개인 477명을 대상으로 실시한 설문조사를 통해 부동산 중개서비스에 대해 일반인은 ‘그저 그렇다’에 가까운 만족도를, 중개인은 ‘그렇다’의 만족도를 보인다는 것을 발견하였다. <표 2>에 나타난 바와 같이 일반인과 중개인 간의 전체 만족도의 차이는 ‒0.7이며, 각 구성요소별 만족도 차이도 비슷한 수준이다.

부동산 중개서비스에 대한 일반인의 만족도는 중개보수와 반비례하여 평가될 가능성이 크다. 중개인의 중개서비스에 비해 중개보수가 높다고 생각하면 중개의뢰인은 중개서비스에 대한 만족도를 낮게 평가할 것이고, 반대로 중개인의 중개서비스에 비해 중개보수가 낮다고 생각하면 중개의뢰인은 중개서비스에 대한 만족도를 높게 평가할 것이기 때문이다. 이를 고려할 경우 일반인의 전체 만족도가 ‘그저 그렇다’에 가깝게 평가된 것은 중개서비스에 비해 중개보수가 약간 높다고 생각하는 것으로 풀이될 수 있다.

한편 중개인이 응답한 전체 만족도가 ‘매우 그렇다’에 가깝지 않게 조사된 이유도 자세히 살펴볼 필요가 있다. 중개인이 부동산 중개서비스에 대한 만족도에 대한 설문에 응한다면 대개 ‘매우 그렇다’로 답변할 가능성이 크다. 설문조사에서는 자신이 속한 그룹에 대해 매우 긍정적으로 평가하기 마련이기 때문이다. 즉 중개인이 응답한 전체 만족도는 5.0점에 가까울 것이라고 예상할 수 있다. 그런데도 중개인이 응답한 전체 만족도는 4.0점이고, 각 구성요소별 만족도의 평균은 3.9점이다. 이는 다수의 중개인들이 현행 부동산 중개보수 규제에서 정한 중개보수 상한이 낮다고 생각하기 때문일 수 있다. 중개보수 상한이 낮을수록 중개인은 더 나은 중개서비스를 제공할 유인이 적다. 이 점이 부동산 중개서비스 만족도에 대한 중개인의 응답에 반영되었을 수 있다.

김혜성 외(2014)는 현재 부동산 중개보수 규제에 대해 중개의뢰인뿐만 아니라 중개인조차 만족하지 않는다는 것을 발견하였다. 중개의뢰인은 중개보수 규제가 일정 한도의 보수금액이 아닌 거래금액의 일정비율로 제한하는 점에 대해, 중개인은 거래금액별로 중개보수를 차등하는 점에 대해 불만을 표시하는 것으로 나타났다. 특히 중개의뢰인은 부동산가격이 계속 상승하여 중개보수액은 늘어나나 중개서비스의 질에는 변화가 없는 것에, 중개인은 외국에 비해 중개보수율이 너무 낮다는 것에 대해 불만을 제기하는 것으로 나타났다. 미국의 경우 중개보수율은 거래금액의 6%에 달한다(DOJ and FTC, 2007). 또한 김혜성 외(2014)는 중개업무가 단순하고 중개서비스 수준이 낮다는 점에 대해 중개인과 중개의뢰인 간에 이견이 거의 없다는 것도 발견하였다. 이는 앞서 논의한 바와 같이 부동산 중개서비스에 대한 일반인과 중개인의 만족도 차이가 크지 않다는 이국철(2009)의 조사결과를 뒷받침한다.

부동산중개시장은 경쟁이 치열하거나 과당경쟁이 존재하는 시장으로 평가받는 경우가 지배적이다(심형석 외, 2008; 양원규 · 임재만, 2016; 이국철, 2009). 이러한 평가는 대개 공인중개사의 과다배출로 중개사무소가 난립하고, 중개인의 과당경쟁으로 중개사무소가 심각한 경영난을 겪는다는 주장에 근거하고 있다(김동환 · 권대중, 2017). 그러나 이와 같은 주장은 국소적인 현상으로 부동산중개시장 전체를 설명하는 것처럼 보인다. 예를 들면, 중개사무소 전체가 심각한 경영난을 겪고 있다면 개업공인중개사 등록수는 꾸준하게 감소하는 것이 자연스러운 결과이다. 그런데도 <그림 2>에서 살펴볼 수 있는 것처럼 개업공인중개사는 2005년부터 꾸준히 증가하여 2017년부터 10만 개를 넘어섰다. 즉 중개사무소 전체가 심각한 경영난을 겪는 것은 아닌 것으로 보인다. 물론 부동산중개시장에 쉽게 진입했다가 심각한 경영난을 겪고 폐업하는 중개사무소도 상당히 많이 존재할 수 있다(심형석 외, 2008). 그러나 이는 부동산중개시장에 과당경쟁이 존재해서가 아니라 부동산중개시장의 물리적 진입장벽은 매우 낮지만 실질적 진입장벽이 매우 높기 때문일 수 있다.

1999년 3월 ｢부동산중개업법｣의 개정으로 중개사무소의 개설은 허가제에서 등록제로 변경되었다. 이 점에서 중개사무소의 물리적 진입장벽은 매우 낮아졌다. 공인중개사라면 누구라도 중개사무소를 개설할 수 있기 때문이다. 그러나 부동산중개시장의 물리적 진입장벽이 낮다는 이유만으로 부동산중개시장에 과당경쟁이 존재한다고 주장하는 것은 무리일 수 있다. 그 이유는 다음과 같다. 중개보수에 차이가 없고 중개서비스의 질적 수준이 비슷하다면 매도인(임대인)은 신규 중개사무소보다 기존 중개사무소를 더 신뢰하고 더 선호할 수 있다. 기존 중개사무소와 신규 중개사무소의 업력 차이가 클수록 매도인(임대인)은 기존 중개사무소를 더 신뢰할 가능성이 크기 때문이다. 이 때문에 신규 중개사무소는 기존 중개사무소와의 경쟁에서 쉽게 밀리다가 폐업하게 될 수 있다. 따라서 부동산중개시장의 물리적 진입장벽은 매우 낮을 수 있으나, 실질적 진입장벽은 매우 높을 수 있다.

부동산중개시장에 과당경쟁이 존재한다면 기존 중개사무소는 완전경쟁시장에서 얻을 수 있는 정상이윤(normal profit)조차 벌지 못한다는 뜻과 같다. 이는 기존 중개사무소뿐만 아니라 부동산중개시장에 진입할 신규 중개사무소도 정상이윤조차 벌지 못하고 계속 적자를 볼 것이라는 뜻과 같다. 따라서 부동산중개시장에 과당경쟁이 존재한다면 중개사무소가 신규 진입할 이유가 없다. 반대로 신규 중개사무소가 부동산중개시장에 계속 진입한다면 기존 중개사무소는 초과이윤(excessive profit)을 벌고 있고 신규 중개사무소도 초과이윤을 기대한다는 뜻과 같다. <그림 3>에 나타난 2005년부터 2017년까지 전국을 포함해 지역별 중개사무소 대비 가구수 추이를 살펴보면 전자보다 후자의 주장에 설득력이 더 있어 보인다.¹⁷⁾ 전국의 중개사무소 대비 가구수는 2008년부터 완만한 상승세를 보이다가 2013년을 기점으로 완만한 하락세로 전환한 것으로 나타난다.¹⁸⁾ 서울, 경기, 인천의 추이도 전국의 추이와 비슷하다. 대전의 추이도 크게 다르지 않다. 강원의 경우 2013년을 기점으로 상승세에서 하락세로 전환한 점이 전국의 추이와 비슷하나, 전국의 경우보다 1소당 가구수가 큰 만큼 하락세도 더 가파르다. 그외 지역의 경우에도 2009년 전후로 상승세가 하락세로 전환된 것으로 나타난다. 또한 지역별 추이를 비교해 보면 1소당 가구수가 높을수록 하락세도 더 가파른 것으로 나타난다. 이 점에서 부동산중개시장에 과당경쟁이 존재한다는 주장에는 설득력이 약해 보인다.

김동환 · 권대중(2017)은 1소당 가구수가 적어도 300가구 이상이거나 평균적으로 700가구 이상이 되어야 중개사무소가 안정적으로 운영될 수 있다고 보았다. 그렇다면 서울, 경기, 인천, 세종에 소재하는 모든 중개사무소가 정상이윤조차 벌지 못하고 심각한 경영난을 겪고 있다고 볼 수 있다. 그러나 지역마다 부동산가격과 중개비용이 다르기 때문에 중개사무소가 정상이윤 이상을 벌 수 있는 1소당 가구수도 지역마다 다를 수 있다. 예를 들면, 1소당 가구수가 작더라도 부동산가격이 상대적으로 매우 높거나 빠르게 증가하면 중개사무소는 1소당 가구수가 높은 지역보다 더 많은 중개보수를 벌 수 있다. 또한 1소당 가구수가 낮더라도 거래건수가 상대적으로 많으면 1소당 가구수가 높은 지역보다 더 많은 중개보수를 벌 수 있다. 한편 특별시, 광역시, 수도권이 상대적으로 도내 지역보다 중개비용이 더 많이 들 수 있다. 즉 중개사무소 1소당 가구수로는 중개사무소가 초과이윤을 버는지 아니면 정상이윤조차 벌지 못하는지를 판단하기는 쉽지 않다. 그럼에도 불구하고 앞서 논의한 것처럼 동일 지역의 중개사무소 대비 가구수가 계속해서 하락세를 유지한다면 가구수가 줄지 않는 한 기존 중개사무소는 초과이윤을 벌고 있고 신규 중개사무소도 초과이윤을 기대한다고 보는 것이 합리적인 추론이다.

지금까지 논의를 종합하면 부동산중개시장에 과당경쟁이 존재한다는 주장은 다소 과장된 것으로 판단된다. 더구나 현행 부동산 중개보수 규제 하에서는 중개인은 중개보수 또는 중개서비스에 대해 경쟁할 유인을 거의 갖지 않는다. 이보다는 앞서 논의한 것처럼 중개인은 다른 중개인을 교란시켜 중개보수를 극대화할 목적으로 허위 · 과장 광고할 유인이 더 커 보인다. 뿐만 아니라 이러한 현상이 마치 부동산중개시장에 과당경쟁이 존재하는 것처럼 보이게 만들었을 수도 있다.

부동산중개시장이 매도주도시장이라고 가정하자. 이 경우 N_S > N_B이다. 이는 매도인 중에는 부동산을 매물로 내놓아도 매매거래를 체결하지 못하는 매도인이 존재한다는 것을 뜻한다. 이 때문에 매도인은 가능한 많은 매수인이 자신의 부동산의 관리상태를 확인하고 매매거래의 체결을 성사시키고 싶어할 것이다. 이를 위해 매도인은 중개보수가 과도하게 높지만 않다면 중개인 모두에게 중개를 의뢰할 것이다. 한편 매수인의 입장은 다르다. 자신의 매수조건에 맞는 부동산을 매수할 기회가 많다. 또한 더 낮은 중개보수를 제시하는 중개인을 선호할 것이다. 중개인이 부동산의 관리상태를 잘 알수록 자신의 매수조건에 맞는 부동산을 찾을 확률이 높고 그만큼 더 낮은 중개보수를 제시할 수 있다고 생각할 수 있기 때문이다. 따라서 부동산중개시장이 매도주도시장일 경우 매도인은 중개인 1과 중개인 2에게, 매수인은 더 낮은 중개보수를 제시하는 중개인에게 중개를 의뢰할 것이다. 참고로 전자를 멀티호밍(multi-homing), 후자를 싱글호밍(single-homing)이라고 부른다.

멀티호밍하는 매도인은 f_S가 U(f_S) ≥ 0이면 직접거래가 아닌 중개의뢰를 선택할 것이고, 모든 중개인에게 부동산매도의 중개를 의뢰할 것이기 때문에 중개인은 매도인에 대해 경쟁할 유인을 갖지 않는다. 이와 달리 싱글호밍하는 매수인은 f_B가 U(f_B) ≥ 0이면 직접거래가 아닌 중개의뢰를 선택할 것이고, f_B를 더 낮게 제시하는 중개인을 선택할 것이기 때문에 중개인은 매수인에 대해 경쟁할 유인을 강하게 갖는다. 따라서 중개인은 이윤극대화를 위해 매도자와 매수자 사이에 존재하는 가입 외부성을 내부화하고자 멀티호밍하는 매도인에게는 매도중개보수(f_S)를 가능한 높게 부과하고, 대신에 싱글호밍하는 매수인에게는 매수중개보수(f_B)를 가능한 낮게 부과할 것이다. 그 결과, 부동산중개시장이 매도주도시장일 경우 매도인의 중개인 선택은 매수인에 의해 결정된다.

시장균형에서의 균형 매도중개보수, 균형 매수중개보수, 균형 매매거래 체결건수를 각각 $f_S^{*}$, $f_B^{*}$, N *라고 정의하자. 여기서 균형 매매거래 체결건수는 시장균형에서 중개인의 중개에 의한 매매거래 체결건수를 의미한다. 균형 매도중개보수 $f_S^{*}$는 U(f_S) ≥ 0를 충족하는 f_S중에서 가장 높은 값으로 결정된다. 즉 시장균형에서 $f_S^{*}$는 $U\left(f_S^{*}\right)=0$을 충족할 경우 다음과 같다.

이와 달리 균형 매수중개보수 $f_B^{*}$는 U(f_B) ≥ 0을 충족하는 f_B중에서 ${\pi }_i^{*}=0$를 충족하는 값으로 결정될 것이다. 중개인은 싱글호밍하는 매수인에 대해 버트란드경쟁을 해야 하기 때문이다. 중개인 1과 2는 버트란드경쟁 하에서 f_B,1 < f_B,2이면 n₁ = N*이기 때문에 ${\pi }_i^{*}=0$을 충족할 때까지 매수중개보수 f_B를 낮출 것이기 때문이다.

시장균형에서 중개인 1과 2의 매매거래 체결건수 n*는 f_B,1 = f_B,2 = $f_B^{*}$이면 N* / 2로 동일하다. 따라서 시장균형에서 중개인 i의 이윤함수는 다음을 충족해야 한다.

여기서 중개인의 균형 매매거래 체결건수(N*)는 중개인이 매도인과 매수인 사이에 존재하는 가입 외부성을 완전하게 내부화한다면 매수자 수(N_B)와 같을 것이고, 그렇지 못한다면 매수자 수(N_B)보다 작을 것이다.

Proposition 1. 부동산중개시장이 매도주도시장(N_S > N_B)일 경우 시장균형에서 중개인의 중개에 의한 매매거래 체결건수(N*)는 매수자 수(N_B)와 같다.

(증명) 시장균형에서 중개인의 중개에 의한 매매거래 체결건수(N*)가 매수자 수(N_B)보다 작다고 가정하자. 즉 N* < N_B 라고 가정하자. 이 경우 (식 9)에 의해 시장균형에서 매도중개보수와 매수중개보수의 합계$\left(f_S^{*}+f_B^{*}\right)$는 다음과 같이 도출된다.

(식 10)에 (식 8)을 대입하면 $f_B^{*}$는 다음과 같이 계산된다.

(식 11)에 의한 $f_B^{*}$는 중개인 1과 2가 매수인에 대해 버트란드경쟁을 하기 때문에 ${\pi }_i^{*}=0$를 만족하는 최소값이어야 한다. 그러나 N*=N_B 이라면 (식 10)을 만족하는 매수중개보수 $f_B{}^{\prime }$가 $f_B^{*}$보다 작다는 것을 보일 수 있다. 즉 임을 보일 수 있다. 이는 $f_B^{*}$가 ${\pi }_i^{*}=0$를 만족하는 최소값이어야 한다는 조건에 위배된다. 따라서 시장균형에서 중개인의 중개에 의한 매매거래 체결건수(N*)가 매수자 수(N_B)보다 작지 않다. 또한 N_S > N_B일 경우 균형 매매거래 체결건수는 N_B 보다 클 수 없다. 따라서 시장균형에서 중개인의 중개에 의한 매매거래 체결건수(N*)는 매수자 수(N_B)와 같다는 것이 증명된다. Q.E.D.

Proposition 1의 증명에서 알 수 있듯이 시장균형에서 중개인은 이윤극대화를 위해 매도인과 매수인 사이의 가입 외부성을 완전하게 내부화함으로써 부동산거래시장의 중개거래를 극대화한다. 한편 이 연구의 이론모형에서는 논의의 편의상 매도인과 매수인의 중개의뢰에 따른 효용이 각각 매도인과 매수인에 따라 다르지 않다고 가정하였다. 이 때문에 시장균형에서 모든 매도인과 매수인이 중개인에게 중개를 의뢰하는 결과가 나타난다. 즉 이 연구의 이론모형의 시장균형에서는 매도인과 매수인은 직접거래를 선택하지 않는다. 그러나 매도인 또는 매수인의 중개의뢰에 따른 효용이 각각 매도인과 매수인에 따라 다르다고 가정할 경우 시장균형에서 매매거래의 일부는 중개인의 중개가 아닌 직접거래로 체결될 수 있다. 그러나 매도인 또는 매수인의 중개의뢰에 따른 효용이 각각 매도인과 매수인에 따라 다르다고 가정하더라도 이 연구의 이론모형으로 도출한 시장균형의 특성이 달라지지 않는다는 것을 쉽게 보일 수 있다.

또한 Proposition 1과 (식 11)에 의해 균형 매수중개보수 $f_B^{*}$는 다음과 같이 도출된다.

(식 12)의 $f_B^{*}$는 매수인 모두가 직접거래가 아닌 중개의뢰를 선택하는 조건도 충족함을 보일 수 있다. 즉 $U\left(f_B^{*}\right)\ge 0$임을 보일 수 있다. 이를 정리하면 다음과 같다.

(식 13)은 (식 6)과 동일함을 알 수 있다. 이는 부동산중개시장이 매도주도시장일 경우 중개에 따른 한계편익이 한계비용보다 크거나 같다면 균형 매수중개보수 $f_B^{*}$는 U(f_B) ≥ 0를 충족한다는 것을 뜻한다. 따라서 시장균형에서 모든 매수인은 직접거래가 아닌 중개거래를 선택한다.

마지막으로 부동산중개시장이 매도주도시장일 경우 매도인은 멀티호밍하고 매수인은 싱글호밍하기 때문에 중개인은 매도인과 매수인 사이에 존재하는 가입 외부성을 내부화하여 이윤을 극대화하기 위해 매도중개보수는 가능한 높게 부과하고, 매수중개보수는 가능한 낮게 부과할 것이라고 예측하였다. 그렇다면 시장균형에서 균형 매도중개보수 $f_S^{*}$는 균형 매수중개보수 $f_B^{*}$보다 클 수 있다.

Proposition 2. 부동산중개시장이 매도주도시장(N_S > N_B)일 경우 시장균형에서 매도중개보수($f_S^{*}$)는 매수중개보수($f_B^{*}$)보다 크다.

(증명) $f_S^{*}-f_B^{*}$는 다음과 같이 정리된다.

(식 4)에 의해 k(>0)에 대하여 △c_SN_B+b_S=△c_BN_S+b_B+k라고 정의할 수 있다. 이 경우 (식 14)는 다음과 같이 재정리된다.

(식 15)의 우변은 (식 6) 또는 (식 13)과 k(>0)에 의해 영(0)보다 크다는 것이 증명된다. 즉 $f_S^{*}>f_B^{*}$이다. Q.E.D.

Proposition 2의 증명에서는 중개인의 중개에 따른 한계편익과 한계비용 차이와 매도인과 매수인의 중개의뢰로 얻는 효용 차이가 클수록 그만큼 매도중개보수와 매수중개보수의 차이도 크다는 것을 보여주고 있다. 이는 부동산 중개보수 규제가 없는 부동산중개시장이 양면시장의 특성을 가지기 때문에 나타나는 시장균형의 특성이다. 요약컨대, 부동산중개시장이 매도주도시장일 경우 중개인은 매도중개보수를 가능한 높게, 매수중개보수를 가능한 낮게 부과하여 매도인과 매수인 사이에 존재하는 가입 외부성을 완전하게 내부화하고 사적인 이윤극대화를 달성한다.

부동산중개시장이 매수주도시장이라고 가정하자. 이 경우 N_S < N_B 이다. 이는 매수인 중에는 매물로 나온 부동산을 매수하려고 해도 매매거래를 체결할 수 없는 매수인이 존재한다는 것을 뜻한다. 이 때문에 매수인은 가능한 많이 매물로 나온 부동산의 관리상태를 확인하고 매매거래의 체결을 성사시키고 싶어할 것이다. 이를 위해 매수인은 중개보수가 과도하게 높지만 않다면 중개인 모두에게 중개를 의뢰할 것이다. 한편 매도인의 입장은 다르다. 자신의 매도조건에 맞게 부동산을 매도할 기회가 많다. 또한 더 낮은 중개보수를 제시하는 중개인을 선호할 것이다. 중개인이 자신의 매도조건에 맞는 매수인을 찾을 확률이 높으면 그만큼 더 낮은 중개보수를 제시할 수 있다고 생각할 수 있기 때문이다. 따라서 부동산중개시장이 매수주도시장일 경우 매수인은 멀티호밍을 선택하고, 매도인은 싱글호밍을 선택할 것이다.

싱글호밍하는 매도인은 f_S가 U(f_S) ≥ 0를 충족하면 직접거래가 아닌 중개의뢰를 선택할 것이고 f_S를 더 낮게 제시하는 중개인을 선택할 것이기 때문에 중개인은 매도인에 대해 경쟁할 유인을 강하게 갖는다. 이와 달리 멀티호밍하는 매수인은 f_B가 U(f_B) ≥ 0를 충족하면 직접거래가 아닌 중개의뢰를 선택할 것이고 모든 중개인에게 부동산매수의 중개를 의뢰할 것이기 때문에 중개인은 매수인에 대해 경쟁할 유인을 갖지 않는다. 따라서 중개인은 이윤극대화를 위해 매도자와 매수자 사이에 존재하는 가입 외부성을 내부화하고자 싱글호밍하는 매도인에게는 매도중개보수(f_S)를 가능한 낮게 부과하고, 대신에 멀티호밍하는 매수인에게는 매수중개보수(f_B)를 가능한 높게 부과할 것이다. 그 결과, 부동산중개시장이 매수주도시장일 경우 매수인의 중개인 선택이 매도인에 의해 결정된다.

시장균형에서의 균형 매도중개보수, 균형 매수중개보수, 균형 매매거래 체결건수를 각각 $f_S^{*}$, $f_B^{*}$, N*라고 정의하자. 먼저 균형 매수중개보수 $f_B^{*}$는 다음과 같이 결정된다.

(식 16)의 $f_B^{*}$는 $U\left(f_B^{*}\right)=0$을 충족함을 알 수 있다. 이와 달리 균형 매도중개보수 $f_S^{*}$는 U(f_S) ≥ 0를 충족하는 f_S중에서 ${\pi }_i^{*}=0$를 충족하는 값으로 결정되며, 균형 매매거래 체결건수 N*도 N_S 와 같다는 것을 보일 수 있다.

Proposition 3. 부동산중개시장이 매수주도시장(N_S < N_B)일 경우 시장균형에서 중개인의 중개에 의한 매매거래 체결건수(N*)는 매도자 수(N_S)와 같다.

(증명) 생략. Q.E.D.

시장균형에서 중개인은 매도인과 매수인 사이에 존재하는 가입 외부성을 완전하게 내부화하여 이윤극대화하기 때문에 균형 매도중개보수 $f_S^{*}$도 다음과 같이 결정된다.

(식 17)의 $f_S^{*}$는 매도인 모두가 직접거래가 아닌 중개의뢰를 선택하는 조건도 충족함을 보일 수 있다. 즉 $U\left(f_S^{*}\right)\ge 0$임을 보일 수 있다.

마지막으로 부동산중개시장이 매수주도시장일 경우 매도인은 싱글호밍하고 매수인은 멀티호밍하기 때문에 중개인은 매도인과 매수인 사이에 존재하는 가입 외부성을 내부화하여 이윤을 극대화하기 위해 매도중개보수는 가능한 낮게 부과하고, 매수중개보수는 가능한 높게 부과할 것이라고 예측하였다. 그렇다면 시장균형에서 균형 매도중개보수 $f_S^{*}$는 균형 매수중개보수 $f_B^{*}$보다 작을 수 있다.

Proposition 4. 부동산중개시장이 매수주도시장(N_S < N_B)일 경우 시장균형에서 매도중개보수$\left(f_S^{*}\right)$는 매수중개보수$\left(f_B^{*}\right)$보다 작다.

(증명) 생략. Q.E.D.

Proposition 4와 Proposition 2는 부동산 중개보수 규제가 없는 부동산중개시장의 시장균형에서 중개인이 사적인 이윤을 극대화하기 위해 부동산중개시장의 경기에 따라 매도중개보수를 매수중개보수보다 낮거나 높게 결정한다는 것을 설명한다. 이는 거래당사자 쌍방에게 동일한 중개보수를 부과하도록 규정한 현행 부동산 중개보수 규제와 양면시장의 특성을 갖는 부동산중개시장의 균형에 괴리가 있음을 시사한다.

중개보수는 기본모형의 가정과 달리 일정금액이 아닌 매매가격의 일정비율로 부과된다고 가정하는 것이 더 현실적이다. 이 경우 매도중개보수와 매수중개보수는 각각 γ_SP_S 와 γ_BP_B 로 정의될 수 있다. 여기서 γ_S 와 γ_B 는 각각 매도중개보수율과 매수중개보수율을, P_S 는 매도인이 중개인에게 중개를 의뢰할 때 제시하는 매도희망가격을, P_B 는 매수인이 중개인에게 중개를 의뢰할 때 제시하는 매수희망가격을 나타낸다. 한편 기본모형에서 부동산중개시장에 매물로 나온 부동산은 관리상태를 제외하고는 동질적이고, 관리상태를 제외한 부동산에 대한 정보가 공통지식이라고 가정하였다. 이 점에서 매도인의 매도희망가격과 매수인의 매수희망가격이 동일하다고 가정할 수 있다. 특히 이 연구의 이론모형에서는 부동산중개시장이 매도주도시장이거나 매수주도시장이라고 가정하였다. 이 점에서도 부동산의 관리상태는 매매가격에 영향을 미치기보다는 매수인의 매도인 선택에 영향을 미친다고 보는 것이 더 타당하다. 따라서 P_S = P_B 라고 가정하고, 논의의 편의상 매매가격을 P_S 라고 정의한다. 이 경우 중개의뢰에 따른 매도인의 순효용함수(U(γ_S))는 다음과 같이 재정의된다.

또한 중개의뢰에 따른 매도인의 순효용함수(U(γ_B))는 다음과 같이 재정의된다.

시장균형에서의 균형 매도중개보수율과 균형 매수중개보수율을 각각 ${\gamma }_S^{*}$와 ${\gamma }_B^{*}$라고 정의하자. 부동산중개시장이 매도주도시장일 경우 균형 매도중개보수율(${\gamma }_S^{*}$)과 균형 매수중개보수율(${\gamma }_B^{*}$)은 (식 8)과 (식 12)를 참고할 때 각각 다음과 같이 결정됨을 보일 수 있다.

(식 20)과 (식 21)은 시장균형에서 매도중개보수율과 매수중개보수율이 매매가격이 증가할수록 낮아진다는 것을 보여준다. 이는 부동산 중개보수 규제가 없는 부동산중개시장에서 중개인의 중개보수율이 매매거래 체결가격에 반비례한다는 것을 뜻한다. 또한 부동산중개시장이 매수주도시장일 경우 균형 매도중개보수율(${\gamma }_S^{*}$)과 균형 매수중개보수율(${\gamma }_B^{*}$)은 (식 16)과 (식 17)을 참고할 때 (식 20)과 (식 21)과 동일하게 매매가격에 반비례한다는 것을 보일 수 있다. 한편 (식 20)과 (식 21)에서 알 수 있듯이 균형 중개보수율은 매매가격에 반비례하지만, 균형 중개보수는 매매가격에 영향을 받지 않는다.

Proposition 5. 부동산중개시장의 시장균형에서 중개인의 매도중개보수율과 매수중개보수율은 매매가격에 반비례한다.

(증명) 생략. Q.E.D.

Proposition 5는 동일한 부동산에 대해 시장균형에서 임대가격이 매매가격보다 항상 낮다면 임대차거래에 대한 중개보수율은 매매거래에 대한 중개보수율보다 항상 높다는 것을 의미한다. 예를 들어, 임대차거래 체결가격을 P_R 이라고 정의하고, P_R < P_S 라고 가정하자. 또한 시장균형에서 균형 임대중개보수율과 균형 임차중개보수율을 각각 ${\gamma }_S{}^{\prime }$와 ${\gamma }_B{}^{\prime }$라고 정의하자. 이 경우 ${\gamma }_S{}^{\prime }$ > ${\gamma }_S{}^{*}$ 이고 ${\gamma }_B{}^{\prime }$ > ${\gamma }_B{}^{*}$ 임을 쉽게 보일 수 있다. 반면에 시장균형에서 임대차거래에 대한 중개인의 중개보수와 매매거래에 대한 중개보수는 동일함을 보일 수 있다. 즉 ${\gamma }_S{}^{\prime }{P}_R={\gamma }_S^{*}$P_S 와 ${\gamma }_B{}^{\prime }{P}_R={\gamma }_B{P}_S$임을 보일 수 있다.

Proposition 6. 부동산중개시장에서 임대가격이 매매가격보다 낮고 임대차거래와 매매거래가 완전한 대체관계이면 시장균형에서 임대차거래에 대한 중개인의 중개보수율은 매매거래에 대한 중개보수율보다 높으나, 각각에 대한 중개보수는 동일하다.

(증명) 생략. Q.E.D.

Proposition 6은 세 가지 가정을 전제할 경우에 한하여 성립된다는 사실에 유의할 필요가 있다. 첫 번째 가정은 임대가격이 매매가격보다 낮을 경우이다. 두 번째 가정은 임대인과 임차인이 중개의뢰를 통해 얻는 비용절감과 편의의 크기가 각각 매도인과 매수인이 중개의뢰를 통해 얻는 비용절감과 편의의 크기와 동일할 경우이다. 세 번째 가정은 임대차거래의 임대인 수와 임차인 수가 각각 매매거래의 매도인 수와 매수인 수와 일치할 경우이다. 두 번째와 세 번째 가정이 성립되면 임대차거래와 매매거래는 완전한 대체재라고 볼 수 있다. 그런데 첫 번째와 두 번째 가정은 현실적으로 타당할 수 있으나, 세 번째 가정은 반드시 그렇지 않을 수 있다. 부동산을 매도하길 원하는 매도인이 부동산을 임대하고 싶어하지 않을 수 있고, 부동산을 임대하길 원하는 임대인도 부동산을 매도하고 싶어하지 않을 수 있기 때문이다. 매수인이나 임차인의 경우도 마찬가지이다. 이를 고려하면 실제 임대차거래와 매매거래의 중개보수율과 중개보수는 Proposition 6과 다르게 나타날 수 있다.