성수동 지식산업센터 입주업체의 입주만족도 및 입주지속의도에 관한 실증연구

김대봉(2015)은 다중회귀분석을 활용하여 지식산업센터의 가격형성요인에 관한 연구를 진행하였다. 분석변수로서 물리적 서비스와 환경특성을 설정하였고, 서울 소재 지식산업센터의 건물특성, 입지 및 환경적 특성, 물리적 서비스가 매매가격과 임대가격에 미치는 영향력의 차이가 있음을 규명하였다.

오세준(2016)은 지식산업센터를 포함한 산업용 부동산의 시장특성과 가격결정 요인에 대한 연구를 실거래가를 종속변수로 설정하고, 다중회귀분석을 통해 진행하였다. 연구결과를 통해 지식산업센터, 산업단지 공장, 물류창고에 따라 시장의 차이점을 확인하였고, 가격결정에 대한 영향요인의 차이가 있음을 밝혔다.

김성혜·고현림(2016)은 성수동 지역 지식산업센터의 실제 임대료를 근거로 입지, 건물, 개별 특성이 임대료에 미치는 영향을 다중회귀분석을 활용하여 분석하였고, 배성완·유정석(2016)은 서울디지털산업단지 지식산업센터를 대상으로 회귀분석과 패널분석 기법을 활용하여 실거래가에 영향을 미치는 가격결정요인에 대한 연구를 진행하였다.

김성혜(2018)는 위계적선형모형, 생존분석, 로지스틱 회귀분석을 활용하여 서울시 지식산업센터 투자특성에 대한 연구를 진행하였다. 이를 통해 매매가격과 임대가격에 대한 특성을 분석하고 투자에 영향을 미치는 생산지수, 대출 금리 등이 중요한 영향변수임을 밝혔다.

정동훈(2018)은 지식산업센터의 공간구성과 직접이익 효과에 대한 연구를 통해 지식산업센터는 집적되어 있을수록 기업활동에 유리하고, 기업성장에 기여하는 것을 밝혔다. 이를 통해 지식산업센터를 단순 건물이 아닌 입체적 산업입지로 평가하고 관리하는 것이 필요하다고 제언하였다.

김민우(2010)는 부산 센텀시티지역의 아파트형공장을 대상으로 IPA분석과 다중회귀분석을 이용하여 입지에 대한 입주자의 만족도 분석을 통해 입지가 중요한 영향을 미치는 것을 밝혔고, 곽인섭(2011)은 수원시 소재 아파트형공장을 대상으로 활성화 방안 및 입주만족도 요인을 다중회귀분석을 이용하여 실증연구를 진행하였다.

왕정한(2011)은 지식산업센터의 만족도 평가를 통한 제도개선에 관한 연구를 통해 입주자, 공급자, 관리자의 만족도 차이를 중심으로 IPA분석과 다중회귀분석을 진행하였다. 입지적 특성과 물리적 특성을 지닌 지식산업센터의 제도에 대한 만족도를 공급자, 입주자, 관리자로 구분하였고, 공급자, 입주자 및 관리자에 따른 만족도 차이가 있음을 밝혔다.

황은식(2014)은 서울디지털산업단지 내 지식산업센터의 입주환경 요인과 운영관리 요인이 입주만족도에 미치는 영향을 구조방정식 분석을 통해 밝히고자 하였다. 분석결과 자가와 임차 입주업체에 따라 입주환경요인과 운영관리요인이 입주만족도에 미치는 영향과 추천의도에 미치는 구조적 인과관계를 규명하였으며, 영향력에 대한 차이가 있음을 밝혔다.

허승현(2018)은 경기도 지역내 지식산업센터를 계획입지형과 개별입지형으로 구분하여 입주자만족도에 대한 연구를 진행하였다. 실증분석 결과를 통해 지식산업센터 내 종사자 및 업무분야(사무기술직, 연구개발직, 기타서비스직)에 따라 입주만족도에 대한 뚜렷한 차이가 있음을 밝혔다.

이상의 지식산업센터 및 산업단지 만족 관련 선행연구를 통해 입주업체의 만족에 영향을 미치는 주요 변수들을 확인할 수 있었다. 이는 본 연구인 성수동 지식산업센터 입주업체의 입주만족도 영향요인을 도출하는데 중요한 자료로 활용할 것이다.

성수동 지식산업센터 입주자의 입주만족도 및 입주지속의도에 대한 영향요인을 분석하는 본 연구는 연구범위 및 대상에 있어 큰 차별성이 있다. 지식산업센터와 관련한 선행연구는 다수 진행되었으나, 주로 구로 및 가산디지털단지를 대상으로 진행되었다. 하지만 성수동과 같은 입지특성을 가진 지역에 소재한 지식산업센터의 대한 연구는 아직까지 제대로 진행되지 않았다. 따라서 본 연구에서 진행하는 성수동 지식산업센터에 대한 연구는 부동산학 측면에서 입지특성에 따른 지식산업센터 입주만족도 영향요인을 파악한다는 점에서 의미가 있으며, 기존 선행연구 결과와 비교를 통해 의미 있는 연구결과를 도출할 수 있다.

본 연구에서는 변수선정의 논리성을 확보하기 위해 <그림 1>과 같은 단계적 절차를 통해 변수선정을 진행하였다.

그림 1. 변수선정 프로세스

Download Original Figure

1단계에서는 선행연구 검토를 통해 확인된 지식산업센터 가격결정 영향요인과 지식산업센터 입주, 이용 만족 관련 연구에서 밝혀진 변수들을 중심으로 정리하였다.

2단계에서는 지식산업센터 관련 전문가 6명(지식산업센터 개발 및 분양대행사 직원 2명, 지식산업센터 전문 공인중개사 2명, 성수동 지식산업센터 관리사무소 소장 2명)을 대상으로 2019년 4월 8일에서 12일까지 5일간에 걸쳐 1:1 인터뷰를 진행하였다. 인터뷰 내용은 사전에 작성한 질문리스트 내용을 전화통화로 전달하고, 방문약속 당일 질문에 대한 답변을 중심으로 인터뷰를 진행하였다. 인터뷰 내용은 성수동 지식산업센터에 대한 시장동향 및 전망, 공급과잉에 대한 진단과 문제점, 개선방안, 지식산업센터의 입주율 및 활성화를 높일 수 있는 마케팅 방안, 기존 선행연구를 토대로 정리한 지식산업센터 입주만족도 영향요인에 대한 검증 및 보완사항에 대한 부분에 대해서 질문과 답변 형태로 이루어졌다. 3단계에서는 1단계와 2단계를 통해 정리된 입주만족도 영향요인을 최종적으로 정리하여 본 연구모형 설정을 위한 6개의 독립변수를 선정하였고, 조작적 정의를 하였다.

변수선정의 1, 2단계 과정을 통해 입주만족도에 영향을 미치는 요인은 <표 2>와 같이 정리되었으며 크게 외부환경 요인, 내부환경 요인, 제도 및 경제적 환경 요인으로 구분하였다.

외부환경은 성수동 지식산업센터의 입지 및 사업환경에 대한 특성을 의미한다. 주요 선행연구인 황은식(2014), 김대봉(2015), 김성혜(2018), 허승현(2018) 등의 연구와 전문가 인터뷰 내용을 참고하여 세부변수들을 정리하였다.

영향력 1위인 입지 특성은 성수동 지식산업센터 주변의 대중교통 및 교통 이용에 대한 특성에 대한 것이다. 성수동 지식산업센터는 지하철 2호선과 인접하고 있어 출퇴근이 편리하다. 이러한 입지적 장점은 성수동 지식산업센터에 영업활동 및 인력확보의 용이성 등의 측면에서 입주를 하는데 있어 중요 고려요소가 된다. 그리고 실제 입지적 장점이 직원들의 출퇴근이나 영업활동 등에 매우 편리함을 느끼고 있어 입지 특성이 입주만족도에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 볼 수 있다.

내부환경은 성수동 지식산업센터의 시설 및 운영특성과 입주업체 특성을 의미한다. 주요 선행연구인 황은식(2014), 김대봉(2015), 오세준(2016), 정동훈(2018) 등의 연구와 전문가 인터뷰 내용을 참고하여 세부변수들을 정리하였다.

제도 및 경제적 환경은 성수동 지식산업센터의 매입, 입주와 관련한 제도 특성과 입주 및 운영시 소요되는 비용에 대한 특성을 의미한다. 주요 선행연구인 왕정한(2011), 황은식(2014), 김대봉(2015), 오세준(2016), 정동훈(2018) 등의 연구와 전문가 인터뷰 내용을 참고하여 세부변수들을 정리하였다.

어떤 시설이나 서비스를 이용한 후 만족도가 높으면 재이용 또는 계속 이용하려는 높다는 것은 기존의 많은 연구에서 입증되었다. 지식산업센터의 경우 입주만족도와 입주지속의도에 대한 관계를 황은식(2014), 허승현(2018) 등의 연구에서 규명하였다. 이에 본 연구에서는 성수동 지식산업센터를 대상으로 입주만족도 및 입주지속의도에 대한 영향관계를 파악하고 시사점을 도출하고자 매개변수와 종속변수로 입주만족도와 입주지속의도를 선정하였다.

성수동 지식산업센터 입주업체의 입주만족도 및 입주지속의도에 미치는 영향요인을 분석하기 위하여 <표 3>과 같이 최종 변수를 선정하고 독립변수와 매개변수, 종속변수에 대해 조작적 정의를 하였다.

선행연구와 1:1 인터뷰를 통해 선정된 최종 독립변수를 토대로 성수동 지식산업센터 입주업체의 입주만족도 및 입주지속의도에 영향을 미치는 중요 요인을 파악하기 위해 <그림 2>와 같이 연구모형을 설정하였다. 그리고 연구모형을 검증하기 위해 다음과 같은 연구가설을 설정하였다.

그림 2. 연구모형

Download Original Figure

본 연구는 성수동 지식산업센터 입주업체의 입주만족도 및 입주지속의도에 영향을 미치는 중요 요인을 도출하는데 목적이 있다. 이러한 목적을 달성하기 위하여 외생변수로 선정한 6개 요인과 매개변수 및 종속변수에 대하여 <표 4>와 같이 설문지 항목을 구성하였다. 설문조사 대상은 2019년 5월을 기준으로 성수동 지식산업센터에 입주하고 있는 업체를 모집단으로 선정하였다. 그리고 2019년 5월 1일부터 6월 9일까지 40일 동안 성수동 지식산업센터 전체 50여 곳의 입주업체를 대상으로 설문조사를 진행하였다. 설문조사는 총 450부를 진행하여 398부를 회수하였고, 결측치 및 이상치 등의 문제가 발생한 71부를 제외하고 최종 327부를 유효부수로 선정하였다. 분석방법은 SPSS 22.0과 AMOS 18.0을 활용하였다.

성수동 지식산업센터 입주만족도 및 입주지속의도 측정변수들의 공통적인 요인을 찾아 변수를 적은 수의 구조로 축약, 요약하기 위하여 탐색적 요인분석을 실시하였으며, 도출된 요인들의 구성항목들 간 내적 일치도를 알아보기 위하여 신뢰도 검증을 실시하였다.

먼저 <표 6>의 외생변수군의 탐색적 요인분석 결과, 변수들 간의 상관관계가 다른 변수에 의해 잘 설명되는 정도를 나타내는 KMO값은 0.939로 양호한 것으로 나타났고, 요인분석 모형의 적합성 여부를 나타내는 Bartlett 구형성 검정 결과도 χ²= 14,561.771(df=465, p<0.001)으로 적합한 것으로 나타났다. 탐색적 요인분석 과정에서 입지특성 6번 문항, 사업환경 특성 4번 문항, 시설 및 관리특성 6번 문항, 입주업체특성 1, 5번 문항의 총 5개 문항은 연구개념이 상이한 요인에 높은 적재량을 보여 제외하였으며, 분석결과를 통해 6개의 요인으로 요인화 되었다. 신뢰도분석 결과에서는 8개의 요인 모두에서 Cronbach’s α값이 0.6 이상으로 나타났다.

<표 7>의 내생변수군의 탐색적 요인분석 결과에서도 KMO값은 0.909로 나타났고, Bartlett 구형성 검정 결과도 χ²=2,740.222(df=36, p<0.001)로 나타나 적합한 것으로 나타났다. 그리고 내생변수군의 탐색적 요인분석을 통해 2개의 요인으로 요인화 되었으며 신뢰도 분석 결과에서도 Cronbach’s α값이 0.6 이상으로 나타났다.

탐색적 요인분석과 신뢰도 검증을 통해 추출된 항목을 바탕으로 측정항목의 개념타당성과 수렴타당성, 판별타당성 검증을 위하여 확인적 요인분석(CFA; Confirmatory Factor Analysis)을 실시하였으며, 모수의 추정방법은 최대우도법(Maximum Likelihood Method)을 이용하였다.

확인적 요인분석의 모형적합도 결과는 <표 8>과 같다. 외생변수와 내생변수 모두 모형 적합도는 문제가 없는 것으로 확인되었다.¹⁾ 그리고 <표 9>, <표 10>의 수렴타당성에서는 개념신뢰도와 분산추출지수의 타당성 기준인 0.7과 0.5 이상으로 나타나 수렴타당성에는 문제가 없는 것으로 확인되었다. <표 11>의 판별타당성에서는 분산추출지수의 값이 외생 및 내생변수의 상관계수의 제곱 값보다 높은 것으로 나타나 다중공선성에 문제가 없어 판별타당성이 있는 것으로 확인되었다.

본 연구의 목적인 성수동 지식산업센터 입주업체의 입주만족도 및 입주지속의도에 영향을 미치는 중요 요인을 파악하기 위하여 설정한 연구모형의 적합도는 <표 12>와 같으며, 모형적합도는 타당한 것으로 확인되었다.

성수동 지식산업센터 입주업체의 입주만족도 및 입주지속의도에 영향요인을 파악하기 위하여 설정한 연구가설을 구조방정식 분석을 통해 검증 한 결과는 <표 13> 및 <그림 3>과 같다.

외생변수인 입지 특성, 사업환경 특성, 시설 및 관리 특성, 입주업체 특성, 제도 특성, 경제적 특성의 6개 외생변수 중에서 제도 특성을 제외한 5개의 변수가 통계적으로 유의한 것으로 도출되어 연구가설은 채택되었다. 그리고 입주만족도는 입주지속의도에 영향을 미칠 것이라는 연구가설 검증결과도 통계적으로 유의한 것으로 나타나 연구가설은 채택되었다.

성수동 지식산업센터 입주업체의 입주만족도 및 입주지속의도에 대한 구조방정식 분석을 통해 5개의 외생변수가 입주만족도에 유의한 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 5개 외생변수의 영향력 순위를 표준화계수 값을 기준으로 살펴보면 1위 입지 특성(0.262), 2위 사업환경 특성(0.253), 3위 시설 및 관리 특성(0.205), 4위 경제적 특성(0.167), 5위 입주업체 특성(0.162) 순으로 나타났다. 다음에서는 영향력 순위 결과에 대한 해석을 정리하였다.

그림 3. 연구모형 검증 결과

Download Original Figure

영향력 2위인 사업환경 특성은 성수동 지식산업센터에서 비즈니스 활동을 위한 제반 특성에 대한 것이다. 사업환경 측면에서 교통 및 입지적 장점을 가지고 있는 성수동 지식산업센터는 이 지역 일대가 지식산업센터가 집적화되고 있고 동종업체나 협력업체가 많다. 그렇기에 성수동 지식산업센터에 입주하면서 느끼는 사업환경은 지식산업센터에 입주하기 전에 소재한 회사 위치보다 좋은 사업환경을 제공하고 있다. 그리고 강남 접근성이 다른 지역의 지식산업센터에 비해 좋고, 성수동에서 차로 5분 내외면 강변북로, 올림픽대로, 동부간선도로, 내부순환로 이용이 가능하여 서울 및 경기지역으로 이동하는데 교통여건이 우수하다. 이러한 이유로 사업환경 특성도 입주만족도에 큰 영향을 미치는 것이라 할 수 있다.

영향력 3위인 시설 및 관리 특성은 성수동 지식산업센터 내부시설 및 관리운영 상태에 대한 것이다. 2000년대 중반 이후 조성된 성수동 지역의 지식산업센터는 첨단 오피스 형태로 건물이 설계되어 입주업체의 편리성을 극대화 시키고 있다. 특히 넓은 주차장과 엘리베이터는 지식산업센터에 상주하는 사람들에게 불편함을 느끼게 하지 않는다. 그렇기에 시설 및 관리 특성도 입주만족도에 미치는 영향력이 큰 것으로 나타났다고 하겠다.

영향력 4위인 경제적 특성은 성수동 지식산업센터 입주업체의 회사운영과 관련한 비용에 대한 것이다. 성수동 지식산업센터는 주변의 여러 개발호재와 입지적 장점으로 부동산 가치가 지속적으로 상승해왔다. 반면 입지나 시설 수준 등에 비해서 건물관리비 부담이 크지 않고, 사업환경이 좋아 영업비나 홍보비 등에 대한 회사 운영비 부담이 조금은 줄어들 수 있다. 그렇기에 경제적 특성도 입주만족도에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 하지만 임대로 입주한 업체는 지식산업센터 가치상승이 임대료 상승으로 이어진다는 점에서 입주만족도에 일부 부정적인 영향을 미칠 수도 있다.

마지막으로 영향력 5위인 입주업체 특성은 성수동 지식산업센터에 입주한 업체들의 상황 및 특성에 대한 것이다. 성수동 지식산업센터에는 많은 업체가 입주하고 있어 사업하기 편리한 여건을 가지고 있다. 하지만 대부분의 회사가 기존 거래처가 있고, 지식산업센터에 협력업체가 없더라도 편리한 교통으로 업체 간 거래가 편리함을 느낄 수 있다. 그렇기에 입주업체 특성이 입주만족도에 영향을 미치지만 다른 변수에 비해서는 입주만족도에 미치는 영향력이 크지 않은 것으로 볼 수 있다.

한편, 제도 특성의 경우 통계적으로 유의하지 않아 연구가설이 기각되었다. 제도 특성은 성수동 지식산업센터 입주 및 이용시 지원/규제하는 제도 특성에 대한 것이다. 제도 특성은 지식산업센터 입주시점에는 세제 혜택 등을 받을 수 있으나, 입주 이후에는 관련 지원내용이 없다. 따라서 입주 이후의 만족도에 있어서는 제도 특성은 영향을 미치지 않는 결과가 도출된 것으로 볼 수 있다.