주택자산가치의 변화는 주거만족을 설명할 수 있는가? 순서형 프라빗 모형을 활용한 실증분석^*

주거만족에 관한 연구는 국내외를 불문하고 상대적으로 많이 진행되어 왔다. 주거만족에 영향을 미치는 주요 요인으로는 일반적으로 주택의 물리적인 특성(Lawton, 1980; Onibokun, 1974), 가구의 사회경제적 특성(O’Bryant, 1982), 주변 지역의 환경적 특성(황광선, 2013; Kaplan, 1985)이 연구되어 왔다. 최근 들어서는 심리적인 요인(Rohe and Stegman, 1994) 및 사회적 자본(Roskruge et al., 2013; Rossi and Weber, 1996) 등의 요인들로 확장되어 연구가 진행되고 있다. 또한, 여러 학자들은 이러한 주거만족이 개인의 행복에도 큰 영향을 미치는 요인 중 하나라고 강조한다(Tharp et al., 2020; Zumbro, 2014).

주택과 관련한 연구가 가장 활발한 미국에서는 주거만족도와 관련한 연구가 1970년대부터 본격적으로 진행되기 시작하였다. 초기의 연구들은 대부분 주택의 물리적인 특성에 초점을 맞추어 주택의 노후도, 방의 개수, 주택의 크기, 주택의 상태 등에 대한 요인들이 주거만족도에 영향을 주는 중요한 요인임을 밝혔다(Morris et al., 1976; Onibokun, 1974; Rogers and Nikkel, 1979). 또한, 이러한 물리적 특성의 영향력은 거주자의 연령 및 사회경제적 요인에 따라서도 달라질 수 있음이 실증적으로 검증되었다(O’Bryant, 1982). 최근 들어서 주거만족도에 관한 연구들이 주변지역의 환경, 심리적인 요인, 사회적 자본 등의 연구들로 확장되고 있으며, 보다 다양한 요인들이 주거만족도에 영향을 줄 수 있음이 실증적으로 분석되고 있다(Rohe and Stegman, 1994; Roskruge et al., 2013).

국내에서는 주택보급률이 일정 수준을 넘기 시작한 2000년대 초반부터 주택에 대한 물리적인 공급에 대한 한계를 느끼고, 주거복지에 보다 많은 관심을 가지기 시작하였다. 즉, 주택정책의 목표는 공급의 확대가 아닌 주거 만족을 높이는 쪽으로 변화해야 한다는 인식의 전환이 대두되었다. 이와 더불어 주거만족에 대한 연구가 본격적으로 진행되기 시작하였다. 국내의 연구도 해외의 연구들처럼 초기에는 주택의 물리적인 요인에 초점을 맞추었지만, 주택의 환경적인 부분과 공간적인 부분으로 그 연구가 확장되어 왔다. 또한, 최근 들어서는 해외의 연구들과 유사하게 심리적인 요인, 사회적 자본이 주거만족도에 영향을 미치는 중요한 요인임이 강조되고 있다. 주거만족도에 대한 요인들을 정리하면 <표 1>과 같다.

주택은 인간의 삶을 영위하기 위한 필수재이지만, 자산가치의 상승이 기대된다면 때로는 투자의 가치가 있는 재화이기도 하다. 따라서 자산가치의 상승 여부는 주택소유자들의 만족도에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다. 해외의 연구들을 살펴보면, 주거만족도에 관한 연구가 활발하게 진행되어 왔음에도 불구하고, 주택의 자산가치의 상승이 주택보유에 대한 만족도에 어떠한 영향을 미치는지에 관한 연구는 상대적으로 많이 진행되지 않았다. 그 이유는 해외에서는 주택의 보유를 국내에서처럼 투자의 개념으로 생각하지 않는 비율이 높았기 때문이다. 하지만, 몇몇 학자들은 주택의 보유와 주거만족도에 관한 연구를 진행해 왔다.

Saunders(1990)는 모든 인간은 집을 소유하고 싶은 본능을 가지고 있다고 주장한다. 그 이유는 주택의 소유는 기본적인 삶의 안정(security)과 자유(freedom), 자존감(self-esteem) 및 경제적 이득(financial advantage)을 주기 때문으로 설명한다. 따라서 주택정책 역시 이러한 인간의 본능에 발맞출 필요가 있음을 강조하였다. 반면에, Saunders의 주장에 반대하는 학자들은 주택 소유의 장점은 영어권 나라들에만 해당하고, 임대차시장이 잘 발달되거나 임대주택정책이 잘 갖추어진 선진국에서는 적용되지 않는다고 주장한다(Kemeny, 1995). 하지만, 이렇게 다양한 논쟁에도 불구하고, Saunders의 주장은 여러 실증연구를 통해서 검증되고 있다. 즉, 주택의 소유가 임차에 비해 다양한 측면에서 삶에 긍정적인 영향을 주고 있음이 나타나고 있다.

Rohe and Stegman(1994)은 주택의 소유 여부는 임차에 비해 자존감(self-esteem)이나 통제감(perceived control)에는 큰 영향을 주지 않지만, 삶의 만족(life satisfaction)에는 긍정적인 영향을 주는 것을 발견하였다. Rossi and Weber(1996)는 주택소유의 장점을 개인의 입장과 사회의 입장에서 살펴보았다. 연구결과, 주택의 소유 여부는 개인의 삶의 만족에 큰 영향을 주었으며, 자존감 및 공동체 의식에 긍정적인 영향을 주기 때문에 사회적으로도 이득이 있음을 강조하였다. Elsinga and Hoekstra(2005)는 유럽의 국가들을 대상으로 주택소유와 주거만족도 간의 관계에 관해 실증적으로 분석하였다. 연구결과, 유럽의 대부분의 국가들에서 주택의 소유자는 임차인들에 비해 주거만족도가 높게 나타났다. 하지만, 이러한 결과가 나타난 이유에 대해 밝히기 위해서는 심도있는 연구들이 필요함을 강조하였다.

국내에서도 주택의 소유 여부와 주거만족도간의 관계에 관해 실증적으로 연구들이 진행되어 왔다. 황광선(2013)은 주택을 소유한 가구와 임차 가구의 주거만족도에는 차이가 있으며, 그 이유는 주거환경의 차이라고 주장하였다. 하지만, 이 연구는 같은 아파트 단지 내에서 주택소유자와 임차인을 비교한 연구가 아니기 때문에 한계점을 가진다. 서원석(2019)은 자가인 경우와 차가인 경우의 주거만족도를 이주특성별로 비교 분석하였다. 이 연구에서는 사회경제적 요인을 포함한 다양한 요인들이 자가와 차가의 주거만족도에 중요한 영향요인임을 보여주었다. 오규만·이명훈(2019)은 서울과 부산의 공시지가 9억 원 이상의 고가아파트만을 대상으로 주거만족도에 미치는 영향에 관한 연구를 수행하였다. 특히, 자산가치의 상승이 고가아파트 주거만족도에 중요한 영향요인임을 밝혀냈다. 위와 같이 주택의 소유 여부와 주거만족도 간의 관계에 관한 다양한 연구가 국내에서도 진행되었다. 하지만, 대부분의 연구들이 주택의 소유 여부가 주거만족에 영향을 주는 하나의 요인으로 가정하고 실증분석을 진행하였다. 반면에, 자가인 경우가 왜 차가인 경우보다 주거만족도를 높여주는지를 규명하려는 연구는 심도있게 진행되지 못했다. 본 연구는 이러한 선행연구들의 한계점에 착안하여, 자산가치의 상승이 주거만족도를 향상시키는 요인으로 작용하는지에 관한 실증연구를 진행하고자 한다. 특히, 자산가치의 상승과 주거만족도 간의 관계를 주택유형별, 거주자의 연령별로 살펴봄으로써 주택정책에 대한 시사점을 도출하고자 한다.

본 연구에서는 자산가치의 상승과 주거만족도와의 관계에 관한 실증분석을 위해 「2019년 주거실태조사」 자료를 활용하였다. 주거실태조사는 전국을 대상으로 지역별, 계층별 주거실태를 파악하고, 주택에 대한 선호도를 파악하여 주택공급 및 주거복지에 대한 정책적 기초자료를 제공하기 위한 목적을 가진다. 주거실태조사는 2년을 주기로 수행되었다가, 2016년 이후로는 매년 실시되고 있으며, 본 연구에서는 연구가 진행되기 시작할 때를 기준으로 가장 최근 자료인 2019년 자료를 활용하였다. 2019년에 수집된 자료의 총 샘플수는 61,170개이며, 그 중에서 주택가격의 상승효과를 보기 위해 주택을 자가보유하고 있는 가구인 37,177개의 자료만을 추출해서 모형을 분석하였다.

2019년 가구실태조사의 주택점유형태별 샘플수는 <표 2>와 같으며, 각 유형별 평균 주택만족도는 4점 만점에 3.027로 자가보유형태인 경우에 주택만족도가 가장 높았다. 반면, 사글세, 일세, 무상인 경우는 상대적으로 주택만족도가 낮은 것으로 나타났다. 즉, 선행연구를 통해 검토한 바와 같이 주택을 소유한 사람들의 주거만족도가 임차한 사람들의 주거만족도에 비해 더 높게 나타나고 있다. 이렇게 주택점유형태별로 주택만족도에 차이가 있는 이유는 다양한 원인이 고려될 수 있겠지만, 그 중에서도 자가인 경우 자산가치의 상승 여부가 영향을 미칠 수 있을 것으로 판단된다. 하지만, 정확한 자산가치 상승의 영향력은 실증분석을 통해서 규명이 필요한 부분이다.

자산가치 상승에 따른 주거만족도에 대한 영향력을 분석하기 위해서 본 연구에서 사용한 모형은 다음과 같이 나타낼 수 있다.

여기서 S는 주택만족도, P는 주택가격의 상승분, H는 주택특성, X는 개인/가구의 사회경제적 특성, θ는 지역고정효과, ε는 오차항을 의미한다. 이때 i는 설문에 응답한 개인, k는 설문조사에 응답한 사람이 거주하는 지역을 의미한다.

본 연구에서 사용한 종속변수는 주거만족도로 “주택에 대한 전반적인 만족도”를 설문조사를 통해 조사한 항목이며, 4점 척도로 구성되어 있다. 즉, “매우 불만족”, “약간 불만족”, “대체로 만족”, “매우 만족” 중의 하나를 응답자가 선택하게 되어있다. 이렇게 4점 척도로 변수가 구성된 경우에는, 일반적으로 최소자승법(Ordinary Least Square estimator, OLS)으로 추정하지 않고 순서형프라빗 모형(ordered probit model)을 활용해서 계수값을 추정한다. 이때 순서형 프라빗모형은 다음과 같이 표현할 수 있다.

여기서 $y_i^{*}$는 잠재효용으로 이 효용은 측정이 가능한 효용$\left(x_i^{\text{'}}\beta \right)$과 측정이 불가능한 효용(ε_i)으로 나눌 수 있다. 즉, 주거만족에 영향을 주는 다양한 요인들을 측정이 가능한 효용함수로 표현할 수 있으며, 이는 (식 1)과 같다. 이때, $y_i^{*}$는 관측이 불가능하기 때문에, 관측된 순서형 변수인 y_i를 통해서 추정이 가능하다. 본 연구에서는 주거만족도를 1~4점 척도로 측정했기 때문에 아래의 식과 같이 표현이 가능하다.

여기서 사용된 μ값들은 β를 추정하면서 함께 추정할 수 있는 임계값(threshold)이라 한다. 이를 활용해, 각 순서별 확률식은 아래식과 같이 표현이 가능하다.

프라빗 모형은 최소자승법(OLS)으로는 추정이 불가능하기 때문에, 최대우도법(Maximum Likelihood Estimation, MLE)을 활용해서 추정하며, 추정된 log-likelihood 값은 다음 식을 통해서 산출된다.

여기서 Φ는 정규분포를 따르는 누적분포함수(Cumulative Density Function, CDF)이며, 앞서 설명한 P식과 같다. 본 연구에서 사용한 주거만족도에 영향을 미치는 변수들은 앞에서 검토한 선행연구(<표 1> 참조)와 데이터의 활용가능성 여부를 고려해서 선정하였으며, 사용된 변수들은 자산가격의 변화, 생애최초주택마련 경과년수, 가구소득과 부채, 그리고 응답자의 개인적 특성과 주택특성이다. 특히, 주거실태조사에는 주거만족도뿐만 아니라 세부만족도에 대한 설문도 함께 조사하고 있다. 이때 주의할 점은 세부만족도는 서로 간의 상관관계가 매우 높기 때문에 다중공선성의 문제를 유발할 수 있다. 본 연구에서는 이 중에서 다중공선성에 큰 영향을 미치지 않는 범죄에 대한 주거만족도 항목을 포함하였다.

본 연구의 분석에 사용된 변수들의 기술통계 값은 <표 3>과 같다. 주택을 소유한 가구들의 샘플 37,177개 중에서 누락된 변수를 제외한 33,869개의 샘플이 분석에 사용되었다. 앞에서 살펴본 바와 같이 주택만족도는 4점 만점에 3.03으로 나타났으며, 주택을 구입한 이후 평균적으로 8,279만 원의 주택가격 상승이 나타나고 있음을 알 수 있다. 반면, 최대로 상승한 주택은 23.2억 원으로 나타났으며, 4억 원이 하락한 주택도 존재했다. <그림 1>에서와 같이 주택을 구입한 이후에 주택가격이 하락한 경우도 다수 존재했으며, 대체적으로는 구입한 기간이 지날수록 자산가치가 하락하는 경우는 줄어드는 것으로 나타났다. 가구주가 된 이후 생애최초주택을 마련하기까지 걸리는 평균 년 수는 20년으로 나타났다. 생애최초주택을 마련하기까지 걸리는 기간이 짧지 않음을 알 수 있다. 평균 가구소득은 319만 원이었고, 평균 부채는 3,319만 원으로 나타났다. 최대 50억 원의 부채가 있는 가구도 있었다.

그림 1. 주택가격변화와 경과년수

Download Original Figure

평균나이는 61세였으며, 설문에 응답한 사람은 67%가 여성으로 나타났다. 평균 가구원수는 2.65명이었고, 평균 가구원당 주택의 면적은 37.17㎡였다. 주택 노후도는 평균 22.21년이었고, 평균 방의 개수는 2.95개, 평균 주택면적은 81.39㎡로 나타났다. 아파트에 거주하는 비율이 55%, 단독주택에 거주하는 비율이 32%, 연립다세대 주택에 거주하는 비율 12%였다. 설문자들의 학력은 중학교 졸업의 학력 비율이 13%, 고등학교 졸업의 학력 비율이 32%, 대학교 졸업의 학력 비율이 31%, 대학원 졸업의 학력 비율이 3%로 나타났다. 마지막으로 범죄에 대한 주거환경만족도는 4점 만점에 3.23점으로, 100점 만점으로 환산하면 80점 정도 수준인 것으로 나타났다.