서울시 공공임대주택 입주자의 향후 주거선택에 관한 연구*

본 연구는 SH도시연구원에서 실시한 서울시 임대주택 입주자 패널조사 3차년도(2019년) 자료를 이용해 실증분석하였다. 해당 자료는 서울시의 영구임대, 국민임대, 다가구매입임대, 장기전세 등의 입주자를 대상으로 주거 실태를 파악하고 주거복지 수준 향상을 위한 사항들을 조사하였다. 서울시 임대주택 입주자 패널조사는 가구의 사회·경제적 상황, 주택특성, 차별 및 갈등 경험뿐만 아니라 향후 희망하는 주택유형에 대한 사항을 포함하고 있어 현재 주택유형과 결합을 통해 주거선택의 유형화가 가능하다. 실증분석에는 이상치나 미응답을 제외한 2,938명의 표본(영구임대 801명, 국민임대 667명, 매입임대 589명, 장기전세 881명)을 최종 분석대상에 포함하였다.

종속변수인 주거선택은 주거이동 수요를 의미하는 변수로, 현재 거주 중인 “공공임대주택 유형은 무엇입니까?”라는 문항과 “향후 이사할 상황이 된다면 다음 중 어떤 곳으로 이동하시겠습니까?”라는 문항을 결합하여 4개의 유형으로 구분하였다. 현재 거주하는 공공임대주택 유형과 이사를 희망하는 유형이 일치하는 경우는 ‘유지(1)’, 현재의 공공임대주택과 다른 유형의 공공임대주택으로 이사를 희망하는 경우는 ‘타 공공임대(2)’, 공공임대주택이 아닌 단독, 다가구 등을 선택한 경우는 ‘민간비아파트(3)’, 아파트를 선택할 경우는 ‘민간아파트(4)’로 정의하였으며, 유지(1)를 참조범주로 설정하였다. 4개 유형의 구체적인 사항은 <표 1>과 같다.

독립변수로는 기존 선행연구를 바탕으로 주거선택에 영향을 미칠 것으로 판단되는 가구주특성, 가구특성, 주거특성, 주거환경평가특성과 공공임대주택에서 경험할 수 있는 차별 및 갈등특성으로 구분하여, 각 범주에 포함되는 20개의 요인을 사용하였다(<표 2> 참조). 구체적으로 살펴보면, 가구주특성은 가구주의 연령, 성별, 교육수준을, 가구특성은 자녀 유무, 소득과 소득변화를 포함하였다. 소득은 근로소득, 사업소득, 공적이전소득 등의 총합으로 연소득에 로그를 취해 사용하였다. 절대적인 소득뿐만 아니라, 가구 내에서의 소득변화 역시 주거선택에 주요한 영향을 미칠 것으로 판단되어, 2차년도(2017년) 소득과 비교하여 3차년도(2019년) 소득이 감소, 유지, 증가하였는지 파악하여 세 개의 범주로 분류하고, 유지를 참조 변수화하였다.

주거특성에는 거주지역, 주택유형, 점유형태, 1인당 면적, 거주기간, 혼합단지여부, 거주만족도를 포함하였다. 거주지역은 한강을 기준으로 이남 지역을 강남(1), 이북 지역을 강북(0)으로 구분하였다. 주택유형은 공공임대주택이 대부분 아파트로 공급된다는 점을 고려하여 아파트(1)와 비아파트(0)로 구분하였다. 면적은 전용면적을 가구원 수로 나누어 1인당 면적을 변수화하였으며, 현재 거주 중인 공공임대주택에 오래 거주할수록 애착이 증가할 수 있으므로 거주기간을 추가하였다. 분양주택과 임대주택이 혼합된 혼합단지와 일반 공공임대주택 단지 간에 차이로 인해 향후 주거선택에 차별적인 영향을 미칠 수 있으므로, 혼합단지여부를 포함하였다. 거주만족도는 공공임대주택에 거주하는 것에 대해 4점 척도로 조사하였으며, 척도가 높을수록 만족하는 것을 의미한다.

주거환경평가특성은 불량(1)에서 양호(4)로 평가하는 주택성능, 설비상태, 주차 및 커뮤니티와 매우 불만족(1)부터 매우 만족(4)까지 4점 척도로 구성한 대중교통 편의성, 교육환경 등 14가지 설문항목에 대한 응답을 변인으로 하는 요인분석을 하였다. 용이한 해석을 위해 요인분석을 바탕으로 내부시설, 외부시설, 주거환경 3개의 요인으로 축약하고, 요인점수를 독립 변수화하였다.

마지막으로 공공임대주택에 거주하면서 경험한 차별과 갈등이 향후 주거선택에 영향을 미칠 것으로 판단되어 “임대주택 입주민으로서 차별을 느낀 적이 있습니까?”와 “현재부터 지난 1년간 임대주택에 거주하는 동안 이웃 거주자와 갈등이 있었습니까?”라는 항목을 차별 경험과 이웃갈등 경험으로 포함하였다.

공공임대주택 입주자들이 이사를 희망하는 주거형태를 파악하고, 주거선택에 영향을 미치는 요인을 파악하기 위해 분산분석(ANOVA)과 다항로지스틱모형(multinomial logistic model)을 사용하였다. 분산분석을 통해 주거선택별 차이가 통계적으로 유의한지 확인하고, 사후분석(post-hoc analysis)을 통해 범주별로 어떠한 차이가 나타나는지를 파악하였다.

다항로지스틱모형은 여러 대안 중 효용이 높은 대안을 선택하는 것을 가정하는 확률선택모형으로(김병석·정기성, 2018), 종속변수가 순서나 위계가 없는 명목변수이면서 3개 이상의 범주를 가질 때 사용한다. 종속변수는 독립항등분포(independent and identically distributed)를 가정하며, 상호배타적이고 대안 중 하나만 선택할 수 있어야 한다(최열 외, 2008). 이 모형을 통해 참조범주를 기준으로 다른 범주를 선택할 확률을 분석하고, 종속변수에 대한 독립변수의 특성을 파악할 수 있다(정윤진·오민지, 2022; Rabe-Hesketh and Skrondal, 2021). 기본 함수식은 (식 1)과 같이 표현할 수 있다.

종속변수인 log(Y)는 비교범주와 참조범주의 로짓(logit) 관계이며, Y는 비교범주 i를 선택할 확률을 참조범주 j를 선택할 확률로 나눈 값이다. X는 종속변수에 영향을 미치는 독립변수, β_m은 추정계수, α는 절편, ε은 오차항을 의미한다. 회귀계수의 추정은 최대우도추정방법(maximum likelihood estimation)을 사용한다(서원석·주미진, 2019).

로지스틱모형에서는 계수 값뿐만 아니라 사건이 발생하지 않을 확률대비 발생확률인 승산비(odds ratio, OR)를 통해서도 해석할 수 있다. (식 2)와 같이 승산(odds=p/1-p)을 활용하거나 추정계수 β를 exp(β)로 변환하여 계산할 수 있다(서원석·주미진, 2019; 최열 외, 2008). 다항로지스틱모형에서는 참조범주 대비 비교범주를 선택할 확률을 의미하는 것으로, 1보다 크면 비교범주를 선택할 가능성이, 1보다 작으면 참조범주를 선택할 가능성이 더 큰 것으로 해석할 수 있다.

종속변수인 주거선택은 4개의 범주 중 유지가 39.2%(1,151명)로 가장 많았고, 민간아파트가 28.5%(838명), 타 공공임대 23.3%(684명), 민간비아파트 9.0%(265명) 순으로 나타났다(<표 3> 참조). 현재 거주 중인 공공임대주택 유형별로 살펴보면, 영구임대 입주자들은 다른 유형으로의 이사보다는 영구임대(69.2%)에 계속 거주하는 것을 가장 희망하였다. 국민임대는 현재 주택유형을 유지(31.0%)하거나 민간아파트(30.3%)를 선택한 비율이 높았으며, 다가구매입임대는 다른 유형의 공공임대주택인 영구임대(28.0%)를, 장기전세는 민간아파트(52.2%)를 가장 많이 희망하는 것으로 파악되었다.

가구주특성의 경우 연령은 최소 30세부터 99세까지 거주하고 있으나, 평균 연령이 63.4세로 가구주의 평균 연령이 높은 것으로 나타났다. 성별은 남성이 61%, 여성이 39%이며, 교육수준은 전체의 약 70%가 고등학교 이상으로 나타났다. 가구특성인 자녀가 있는 가구가 91%로 대부분 자녀가 있는 것으로 파악되었다. 2019년 기준 연평균 가구 소득은 평균 2,922만 원이며, 2017년과 비교하여 소득이 증가한 가구가 54%, 감소한 가구는 24%, 유지한 가구는 21%로 약 78%는 증가 또는 감소와 같은 변화를 경험하였다.

주거특성에 해당하는 거주지역은 강남이 58%, 강북이 42%이며, 주택유형은 공공임대주택이 대부분 아파트의 형태로 공급되었으므로 80%가 아파트이며, 점유형태는 월세 55%, 전세 45%로 월세의 비중이 조금 더 높았다. 1인당 면적은 최소 1.5평, 최대 25평, 평균 5.9평으로 확인되었다. 평균 거주기간은 14.0년이며, 39%가 임대주택과 분양주택이 혼합된 단지에 거주하고 있으며, 공공임대주택에 거주하는 것에 대해 대체로 만족하는 것으로 나타났다. 공공임대주택의 입주민으로서 5% 정도가 차별을 경험하고, 지난 1년간 4% 정도가 이웃과 갈등을 경험하였다(<표 4> 참조).

요인분석은 주성분 및 베리맥스(varimax) 회전방식으로 분석하였다(<표 5> 참조). 분석결과, KMO 표본 적절성은 0.90으로 높게 나타났으며, 변수 간 독립성 검증을 위한 Bartlett의 구형성 검정도 통계적으로 유의하여 요인분석에 적합한 것으로 확인되었다. 변인들의 고유값이 1 이상인 요인은 총 3개의 요인이 도출되었다. 구분된 요인의 특성에 따라 요인 1을 주거환경, 요인 2를 외부시설, 요인 3을 내부시설로 명명하였다. 이상의 3개의 요인은 총분산량의 68.33%를 설명하고 있으며, 신뢰도를 판단하기 위한 Cronbach’s α 값은 모두 0.8 이상으로 일반적 허용기준인 0.6보다 높아 신뢰도가 매우 높은 것으로 나타났다. 요인분석을 통해 도출된 주거환경, 외부시설, 내부시설의 요인점수(factor score)를 독립변수로 활용하였다.

공공임대주택 입주자별로 희망하는 주거선택을 확인하고 차이를 비교하기 위해 ANOVA 및 Duncan 사후검정을 실시하였다(<표 6> 참조). 분석결과 유지, 타 공공임대, 민간비아파트, 민간아파트로 구분된 선택은 모든 변수에서 유의미한 차이가 있음을 확인하였다. 즉, 현재 입주자의 상황에 따라 희망하는 주거가 차별적일 수 있음을 의미한다.

사후분석을 통해 구체적인 차이를 살펴보면, 가구주특성인 연령은 차이가 있으며, 유지를 선택한 가구주의 연령이 67.8세로 가장 높고, 타 공공임대 64.3세, 민간비아파트 61.9세, 민간아파트 57.1세 순으로 나타났다. 남성 가구주 비율은 민간비아파트나 민간아파트를 선택한 가구가 유지하거나 타 공공임대를 희망하는 가구보다 높았다. 교육수준은 유지를 원하는 가구주의 교육수준이 가장 낮고, 민간아파트를 선택한 가구주의 교육수준이 가장 높은 것으로 파악되었다.

다음으로 가구특성인 자녀 유무는 민간으로 이동하고자 하는 입주자와 공공임대주택에 계속 거주를 원하는 입주자 간에 비율 차이가 있으며, 민간으로 이동하고자 하는 입주자의 경우 자녀가 있는 비율이 더 높은 것으로 드러났다. 이는 다수의 연구(이다은·서원석, 2017; 최정민, 2005)에서 확인된 공공임대주택 인근 거주자들의 자녀교육 환경에 대한 우려를 공공임대주택 입주자들 역시 하고 있는 것을 의미한다.

소득은 민간아파트, 민간비아파트, 유지 및 타 공공임대와 같이 공공임대주택에서 거주를 희망하는 입주자 간에 유의미한 차이를 보였으며, 민간아파트를 선택한 가구의 소득이 가장 높았다. 소득변화를 살펴보면, 소득감소는 타 공공임대, 소득유지는 민간아파트와 유지, 소득증가는 민간비아파트의 비율이 가장 높은 것으로 나타났다. 이를 통해, 소득변화에 따라서도 주거선택에 차이가 있음을 알 수 있었다.

주거특성과 관련된 거주지역은 민간아파트를 선택한 입주자가 민간비아파트보다 강남지역에 거주하는 비율이 높았다. 주택유형은 유지와 민간아파트를 선택한 입주자의 아파트 거주비율이 높고, 타 공공임대를 선택한 입주자는 비율이 가장 낮았다. 이는 아파트에 거주하는 입주자들은 현재 주택유형인 아파트에 계속 거주하고자 하며, 타 공공임대를 선택한 경우는 이동을 통해 아파트에 거주하기를 희망¹⁾하는 것으로, 공공임대주택 입주자들도 아파트를 선호하는 경향을 확인할 수 있었다. 점유형태의 경우 유지와 타 공공임대를 선택한 입주자가 월세로 거주하는 비율이 높고, 민간아파트를 선택한 입주자는 전세에 거주하는 비율이 높았다. 1인당 면적은 타 공공임대가 6.2평으로 가장 넓고, 민간아파트가 5.5평으로 가장 좁았으며, 현재 공공임대주택 유형을 유지하고자 하는 입주자의 거주기간이 16.5년으로 가장 긴 것으로 나타났다. 혼합단지여부는 민간아파트를 선택한 입주자가 혼합단지에 거주하고 있는 비율이 가장 높고, 민간비아파트, 타 공공임대 순이었다. 공공임대주택 거주에 대한 만족도는 유지를 선택한 입주자가 3.2점으로 가장 높고, 타 공공임대 3.1점, 민간비아파트와 민간아파트는 2.9점으로 가장 낮은 것을 통해 만족도가 낮을수록 민간의 주택을 희망하는 것으로 파악되었다.

마지막으로 차별 및 갈등특성은 현재 주택유형의 유지와 다른 유형으로 이동 간에 차이가 있는 것으로 확인되었다. 유지를 희망하는 입주자들은 3% 정도가 차별을 경험한 반면, 타 공공임대 6%, 민간비아파트와 민간아파트는 7%로 유지보다 약 2배 정도 차별을 경험한 비율이 높았다. 이웃갈등 경험 또한 유지는 2%로 가장 낮고, 민간비아파트는 7%인 것으로 나타났다.

서울시 공공임대주택 입주자의 주거선택에 영향을 미치는 요인을 파악하여 주거 불만이나 선택 이유 등을 이해하기 위해 다항로지스틱분석을 실시하였다. 분석모형의 적합도를 살펴보면, 절편만 포함된 상수모형의 ‒2로그우드 값보다 독립변수를 포함한 최종모형 값이 유의미하게 감소한 것을 통해 독립변수를 포함했을 때 적합성이 향상되는 것으로 확인되었다. 더불어 Pseudo-R²값이 각각 0.36과 0.39로 독립변수가 종속변수를 충분히 설명하고 있는 것으로 추정되었다.

실증분석 결과는 <표 7>과 같은데, 먼저, 가구주특성에서는 기존 연구에서 확인한 바와 같이 연령과 교육수준이 주거선택에 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다(강미·이재우, 2012; 이상수·하성규, 2013; 이주형 외, 2009). 가구주의 연령이 증가할수록 민간아파트보다 현재의 공공임대주택에 계속 거주하는 것을 선택하는 것으로 파악되었다. 이는 연령이 증가할수록 장기거주로 인한 지역과 집에 대한 익숙함이나 친구와 이웃 등과의 관계 및 변화에 대한 두려움 등으로 인해 살던 곳에 계속 거주하는 것으로 원하기 때문으로 보인다(권오정 외, 2014; 박준범·마강래, 2020). 교육은 수준이 높을수록 다른 공공임대유형이나 민간의 유형을 선택하는 것으로 확인되었다.

가구특성인 자녀 유무는 민간비아파트와 민간아파트 두 유형에 대해서 유의미하게 양(+)의 영향을 미치는 요인으로, 자녀가 있을수록 민간의 주택으로 이사를 희망하는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 앞서 설명한 것과 같이 교육환경에 대한 우려가 반영된 결과로, 높은 승산비를 통해 자녀는 민간으로 이동하고자 하는 선택의 주요한 요인으로 파악된다.

자녀 유무와 마찬가지로 소득이 높을수록 민간의 주택을 선택할 확률이 높으며, 높은 승산비를 통해 민간비아파트나 민간아파트를 선택하는 데 있어 중요한 요인임을 알 수 있었다. 특히, 민간아파트 선택에 있어 가장 영향력이 큰 것으로 확인되었다. 이는 소득이 높으면 상대적으로 주거선택의 대안이 많아지고, 민간의 높은 주택가격에 대한 부담이 감소하기 때문으로 판단된다.

가구소득 변화를 살펴보면, 가구 내 소득이 2년 전보다 감소했을 경우 타 공공임대를 선택하며, 타 공공임대 선택에 있어 차별 및 갈등특성 다음으로 승산비가 높은 것으로 확인되었다. 공공임대주택 임대료는 이미 낮은 수준이지만, 소득감소로 인해 전체 소득에서 차지하는 주거비 비중이 커지면서 주거비 부담이 더 낮은 공공임대주택으로 이동하고자 하는 것으로 판단된다. 반대로 소득이 증가한 경우 민간아파트는 유의미하지 않지만, 민간비아파트를 선택할 가능성이 증가하였다. 공공임대주택 입주자의 특성상 소득이 증가하였더라도 절대적인 소득이 높지 않으므로²⁾ 이러한 결과가 도출된 것으로 보인다. 이를 통해, 소득이 증가한 가구는 공공임대주택보다는 민간을, 민간에서도 가격이 높은 아파트보다 단독·다가구주택과 같은 비아파트를 부담 가능한 주택유형으로 바라보고 있다는 사실을 확인할 수 있었다.

주거특성인 거주지역은 강남에 거주할수록 민간비아파트를 선택할 가능성이 감소하는 것으로 확인되었다. 이는 강남 3구를 포함한 임대료가 높은 지역의 잘 갖추어진 생활편의시설이나 쾌적한 주거환경을 이용할 수 있으므로(신동갑·장희순, 2021), 주거환경이 열악한 단독·다가구주택보다 강남에 위치한 현재의 공공임대주택을 선택한 것으로 판단된다.

주택유형은 현재 공공임대주택이 아파트일수록 타 공공임대나 민간비아파트를 선택할 가능성이 낮은 것으로 파악되었다. 즉, 아파트에 거주할수록 이동보다는 우리나라에서 가장 선호하는 주택유형인 아파트를 유지하고자 하기 때문에 나타난 결과로 판단된다. 점유형태의 경우 임대료가 더 적거나 발생하지 않는 전세 형태의 공공임대주택으로의 이동을 통해 지불하는 임대료를 줄이기 위한 의도³⁾가 반영되어, 월세에 거주할수록 타 공공임대를 선택할 확률은 증가한 것으로 보인다. 반면, 민간아파트는 상대적으로 임대료가 높아 현재 주거수준보다 열악해지거나 주거비가 증가하기 때문에 월세에 거주할수록 선택할 확률이 감소하는 것으로 파악되었다. 거주기간이 길수록 지역에 대한 애착이나 이웃과의 관계로 인해 다른 주택유형으로의 이동할 가능성이 감소하는 것으로 나타났다(이종수, 2015).

혼합단지에 거주할수록 민간아파트를 선택할 확률은 감소하고, 타 공공임대는 증가하였다. 이는 임대와 분양주택 거주자 간에 갈등이나 차별로 인해(오정석·이현림, 2013; 정현·전희정, 2018) 동일한 경험을 할 수 있는 민간아파트 선택확률은 감소하지만, 유사한 계층이 거주하는 타 공공임대는 증가하는 것으로 판단된다. 거주만족도가 높을수록 유지할 확률이 증가하였는데, 이는 현재 거주하는 공공임대주택에 만족하고 있어 이동의 필요성을 느끼지 못하기 때문으로 보인다.

주거환경평가특성인 외부시설은 모두 유의미하지 않고, 내부시설과 주거환경은 민간아파트에 대해서만 양(+)의 영향을 미치는 것으로 파악되었다. 이러한 결과를 통해 주거환경에 대한 평가는 주거선택에 있어 유의한 영향을 미치는 요인이 아닌 것을 알 수 있었다. 다만, 일반분양주택의 질이 공공임대주택보다 상대적으로 양호하므로(김주현·안용진, 2018), 현재 내부시설을 양호하게 생각하거나 주거환경에 만족하더라도 민간아파트를 선호하는 것으로 판단된다.

마지막으로 주거선택별 승산비를 비교한 결과(<표 8> 참조), 현재의 공공임대주택에서 차별과 이웃갈등을 경험할수록 유지보다 다른 주택으로의 이동을 선택하는 것으로 나타났다. 특히, 모든 주거선택 대안에서 차별 및 갈등특성의 승산비가 높을 것을 통해 향후 이사할 때 현재와 다른 공공임대주택 유형이나 민간으로의 이동을 고려하는 가장 중요한 요인으로 확인되었다. 이를 통해, 차별과 갈등 문제는 주거이동을 통해 해소하고자 하는 불만 요인이며, 공공임대주택 입주자의 삶의 질을 위해 여전히 해결되어야 하는 사항임을 시사하고 있다.