유형별 주택공급이 인구의 연령 구성에 미치는 영향^*

우리나라는 주택규모와 공급 형태에 따라 입주자의 사회계층이 형성되는 주택시장의 특징을 가지고 있다(이수민, 2017). 유사한 주택 유형의 공급은 특정 인구집단의 집적을 초래하며, 지역별로 인구구성의 차이가 발생할 수 있다. 이는 사회적 단절을 초래하고, 사회통합을 저해하며 이를 방치할 경우, 막대한 사회적 비용을 치르게 될 수 있다(천현숙, 2012).

주택 건설에 따른 주거지 분리, 주거 분화, 지역적 고립 등의 사회문제를 줄이기 위해서는 다양한 인구집단이 통합적으로 거주할 수 있는 주택의 공급이 필요하다. 이에 다양한 인구집단의 주택부담능력이나, 생애주기, 라이프 스타일 등 니즈(needs)에 부합하는 주택이 다양하게 공급되어야 한다. 주택의 다양성은 주거선택의 기회를 제공하여 이주의 필요성이 낮아지기 때문에 사회적 분리를 방지할 수 있다(Musterd and Andersson, 2005).

특히 우리나라 정부는 주택 부족 문제를 해결하고, 단기간에 대량의 주택을 공급하기 위하여 아파트 위주로 주택을 건설해왔다. 또한, 소위 국민평형이라고 불리우는 특정 규모의 주택이 집중적으로 공급되어 왔다. 다세대주택 등의 타 유형 대비 고가인 아파트 위주의 주택이 공급되기 때문에 대량의 주택이 공급되더라도 주택가격의 앙등으로 취약계층이 거주할 수 있는 주택이 부족한 상황이 발생한다. 이 같은 상황은 주택공급이 적절하게 이루어졌다고 보기 어렵다(남진·김진하, 2015). 또한, 아파트는 주택 부족 해소, 주거수준 향상 등의 여러 긍정적인 효과가 있는 것은 틀림없지만 아파트 위주의 주택시장 안에서 소비자는 주택선택에 있어서 정당한 기회를 박탈당할 수 있다는 부정적인 측면이 존재한다(장윤배 외, 2008). 이 같은 배경에서 많은 전문가들은 다양한 연령, 세대, 소득계층을 통합적으로 고려할 수 있는 주택공급이 필요함을 강조하고 있다.

특히, 고령화 문제가 매우 심각하며, 출산율이 빠르게 감소하고 있는 현재의 국내 상황에서 연령별 인구집단이 적절하게 혼합되는 것은 지역의 활력과 각종 서비스의 적정한 수요 유지에도 매우 중요하다. 지역 내 다양한 연령의 통합은 다양한 연령층 간의 상호작용을 증대시키며, 노인 차별 문제 등 특정 연령대에 대한 부정적 인식을 감소시킬 수 있다. 또한, 연령 통합은 생애주기로 구분되는 정책 및 사회제도에 순응하는 존재가 아니라 교육, 노동, 여가 등이 전 생애를 걸쳐 균형적으로 시행되고, 개인의 욕구에 따라 자유롭게 선택함으로써 삶의 영위를 가능(정경희, 2004)하게 한다. 또한, 청년층의 심각한 주거 문제가 제기되고 있는 상황에서 지역의 연령별 인구와 주택과의 관계를 밝히는 것은 주택정책의 관점에서 매우 중요하다.

그러나 주택의 공급과 연령별 인구의 관계를 다루는 연구는 미비한 실정이다. 이에 본 연구는 유형별 주택공급이 인구의 연령구성에 미치는 영향을 분석하는 것을 목적으로 한다. 구체적으로는 유형별 주택수가 연령별 인구수에 미치는 영향을 확인할 수 있는 주택-인구 모형을 도출하고, 이 모형을 사례지역에 적용하여 주택공급 시나리오에 따른 연령별 인구구성의 변화를 분석하였다.

위와 같은 과정을 통하여 주택유형별 공급의 차이가 인구의 연령구성에 미치는 영향을 확인할 수 있을 것으로 기대한다. 한 지역 사회의 연령구조는 공공시설 및 서비스를 공급할 때 재정적 필요와 능력을 결정하는 데에 근본적인 역할을 한다(MaCurdy and Nechyba, 2001). 따라서 지역의 연령별 인구구조를 정확하게 예측하는 것은 향후 각종 도시서비스의 공급계획에도 중요하다. 또한, 청년층이나 노년층 등 사회적 취약계층을 위해 보다 다양한 유형과 규모의 주택이 공급될 필요가 있으며, 이들이 많이 거주하는 주택이 어떤 유형의 주택인지를 확인할 수 있다는 점에서도 의의가 있다. 이를 통하여 다양한 연령의 통합을 위한 주택공급 정책에 시사점을 제공할 수 있을 것이다.

본 연구의 공간적 범위는 서울특별시이며, 분석의 공간적 단위는 행정동이다. 시간적 범위는 2021년을 기준으로 하며, 2021년 자료의 구득이 불가능한 변수들은 구득 가능한 가장 최신자료를 활용하였다. 분석 자료는 통계청의 인구주택총조사와 국가공간정보포털, 서울특별시에서 제공하는 데이터를 활용하여 구축하였다.

본 연구는 크게 2단계로 구성된다. 먼저, 유형별 주택수가 연령별 인구수에 미치는 영향을 확인하기 위한 주택-인구 모형을 도출한다. 이를 위해 유형별-면적별 주택수와 환경변수를 독립변수, 연령별 인구수를 종속변수로 하는 다중회귀분석을 실시하였다. 다음 단계로 사례지역을 대상으로 유형별 주택공급의 시나리오를 설정하고, 시나리오에 따른 주택공급량을 도출된 주택-인구 모형에 대입하여 연령별 인구수를 추정한다. 이를 통해 시나리오별로 사례지역의 인구구조의 변화를 파악하였다. 시나리오 분석의 대상지는 서울특별시 관악구 삼성동의 신림재정비촉진지구로 설정하였다.

인구구조 등의 변화는 쉽게 일어나지는 않지만, 방향성을 가지고 서서히 장기적으로 변하는 특성을 지니고 있어 주식이나 주택 등 부동산에 장기적인 관점에서 투자와의 연관성이 높은 지표로 활용된다(성연동, 2013). 일반적으로 인구구조 특성은 가구주의 연령대를 중심으로 특정한 목적이나 행위가 일어나는 현상인 가구 생애주기가 주거선택에 많은 영향을 미친다(남진·김진하, 2015). 생애주기에 따라 연령대별로 거주 주택을 선택하는 것은 가구가 처한 상황이나 해당 주택을 선호하는 등과 밀접한 관련이 존재한다. 또한, 우리나라 인구구조의 변화는 다양한 주택의 수요를 유발한다. 민병호·제해성(1999)은 아파트가 아닌 다세대, 단독주택에 대한 수요자의 선호 경향이 있음을 강조하였으며, 조윤성(2009)은 1인 가구와 노인가구의 지속적인 증가로 현재와는 다른 다양한 유형의 주택소비 패턴을 요구하게 될 것으로 전망하였다.

주택 수요와 주택 선호 관련 연구 및 관심도는 증가하고 있으며, 주택 수요와 주택 선호는 면적, 가구 구성, 점유 형태 등 다양한 요인들로 인해 증가하거나 감소할 수 있다. 이주형 외(2010)는 가구원 수에 따른 주택 규모 선택을 분석하였으며, 가구원 수별 학력과 소비 형태가 주택 규모를 선택하는 중요한 변수로 도출되었다. 박미선(2013)은 주택선택에 영향을 미치는 요인을 파악하였다. 소득과 직업, 학력 등의 요인들이 파악되었으며, 이는 주거의 안정성과도 관련이 있는 것으로 나타났다. 오수철(2016)은 구조방정식을 통하여 주택유형별 주거 만족도의 결정요인을 분석하여 주택유형에 따라 주거 결정요인에 차이가 있음을 보였다. 단독주택의 경우 쾌적성, 아파트의 경우 편리성, 다세대주택의 경우 경제성이 주요 고려 요인인 것으로 나타났다. 정대석(2015)은 주택유형별 거래량 시계열 자료를 통하여 주택유형별 시장 간 상관성을 분석하였다. 분석 결과 주택유형별 시장의 거래량 사이에는 상관성이 있었으며, 하위시장으로 구분된 지역에 따라 상관성에 차이를 보였다. 김준형 외(2013)는 패널자료를 활용하여 향후 국내 가구 주택 수요의 면적별 분포에 대해 파악하였으며, 소형과 대형주택에 대한 수요가 동시에 늘어난다는 결과를 도출하였다.

일반적으로 주택 수요는 인구구성, 가구 규모, 소득 수준 등의 요인으로 결정된다. 특히 연령별 인구는 주택 수요를 결정하는 데 핵심 요인이 되며, 많은 연구에서 연령별 인구구조의 변화에 따른 주택 수요를 추정하고 있다.

많은 연구에서 Mankiw and Weil(1989)의 연구모형에 기초하여 주택 수요추정에 관한 연구가 지속적으로 이루어지고 있다. Mankiw-Weil모형(이하 M-W모형)은 연령별 인구와 주택 사이에 일정한 관계가 있다는 가정에 기반한다. 모형에서 특정 가구의 주택 수요량(D)은 해당 가구 구성원들의 주택 수요량의 합이다. 또한, 각 구성원의 주택 수요량은 연령에 의하여 결정된다.

(식 1)의 Dummyi_j는 j가구원이 i세이면 1, 아니면 0의 값을 가진다. 따라서 a_i는 연령이 i세인 가구원의 주택 수요량을 의미한다. 각 연령별 주택 수요의 총량을 계산하기 위해 개별가구원의 주택 수요량은 시간적 변동을 고려하지 않으며, 추정된 a_i값에 각 연령별로 인구를 곱한다. 그 결과를 합하여 t년도의 총 주택 수요를 추정하였으며, 다음 (식 2)와 같다.

M-W 모형의 분석 결과 추정된 주택 수요는 실제 주택 수요와 매우 근사하게 나타났다. 즉, 인구와 주택 수요의 관계를 파악하고 있으면 인구 예측의 결과로 주택 수요를 추정할 수 있다. M-W의 연구 이후 인구 및 인구구조의 변화, 주택 수요에 관하여 많은 후속 연구가 이루어져 왔다. 하지만 M-W은 시간적 변동은 고려하지 않았으며, 주택 수요에 영향을 미치는 환경변수들은 생략되었다는 한계점이 있다. 이러한 한계점은 Green and Hendershott(1996), Hamilton(1991), Hendershott(1992), Swan (1995) 등의 연구에서 방법론상의 문제를 지적하며 추가적인 설명변수를 도입한 수정된 M-W 모형으로 연구가 이루어져 왔다. 국내에서는 김경환(1999), 김준형 외(2013), 박천규 외(2009), 변창흠·이희정(2002), 홍완표·이옥자(2016) 등의 연구가 활발하게 이루어지고 있다.

최근 제안된 최현정 외(2019)의 연구에서는 M-W 모형을 역으로 적용하여 읍면동 단위의 장래인구추계를 연구하였다. 이는 인구가 주택에 영향을 미친다는 M-W 모형의 가정을 반대로 적용하여, 주택공급이 인구에 영향을 미치는 것으로 가정한다. M-W 모형은 일반적으로 광역시도 이상의 넓은 지역에서 활용되며, 이 같은 공간 단위에서는 주택공급이 인구를 유입한다는 가정은 불합리하다. 예를 들어 국가나 광역시도 단위에서 주택공급이 인구를 유발한다는 가정은 적절치 않다. 해당 지역에 거주하고자 하는 인구가 있으며, 이에 대응하여 주택이 공급된다고 가정하는 것이 적절하다. 반면, 작은 공간 단위에서는 주거 이동이 활발하게 일어나기 때문에 이 같은 가정의 적용이 어렵다. 시군구나 보다 작은 공간 단위에서의 주택공급은 공가의 발생을 통하여 외부 인구를 유입하는 효과가 발생한다(최현정 외, 2019).¹⁾

최현정 외(2019)는 위와 같은 가정을 바탕으로 5세 단위 연령별 인구를 종속변수로 하고, 면적별 주택 수를 독립변수로 하는 모형을 구축하였으며, 읍면동의 미래 주택공급계획을 바탕으로 연령별 인구를 추정하였다.

이유진 외(2022)는 노인 복지시설의 사각지대를 도출하는 과정에서 최현정 외(2019)의 모형을 적용하여 행정동 단위의 장래인구를 추정하였다.

본 연구 또한, 최현정 외(2019)의 연구에서 제시한 모형과 같이 M-W 모형의 가정을 반대로 적용한다. 즉, 주택이 소지역 단위로 인구를 유발하며, 주택의 유형은 유발되는 인구집단에 영향을 미친다는 가정을 이용한다. 이에 따라 행정동 단위의 주택 공급에 따른 인구구조의 변화를 분석한다.

소지역 단위에서도 주택과 인구의 관계는 일정부분 상호관계로 생각할 수 있다. 즉, 주택이 인구를 유발하는 영향 관계도 있으며, 인구가 주택을 유발하는 영향 관계도 있다. 예를 들어, 특정 인구집단이 선호하는 지역과 주택 유형이 있으면 해당 지역에 해당 유형의 주택이 공급될 수 있다. 이와 같은 과정은 시장 메커니즘에 의하여 이루어지며 장기간의 건설 과정이 이루어진다. 이 같은 과정은 인구가 주택에 영향을 미치는 과정이다.

반면, 특정 지역에 어떠한 유형의 주택이 공급되면 해당 유형을 선호²⁾하는 인구집단이 해당 지역으로 유입되어 인구구성이 변화한다. 우리나라에서 주택공급은 시장에서 100% 결정되지 않으며, 상당 부분이 공공부문의 정책과 계획에 따라 공급된다. 따라서 시장에서 해당 지역에 요구되는 주택 외에도 공적 계획 목표에 따른 주택이 상당 부분 공급되며, 이와 같은 주택의 공급은 즉시적인 인구 유입을 유발한다.

즉, 소지역 단위에서 단기간으로 한정할 경우, 인구구성이 주택공급에 미치는 영향보다는 주택공급이 인구구성에 미치는 영향이 클 것으로 생각할 수 있다. 특히 우리나라와 같이 정부가 주택공급에 큰 영향을 미치는 상황에서는 주택공급이 인구구성에 미치는 영향이 더 커질 것이다.

본 연구는 이와 같은 계획적 주택공급을 통하여 지역의 인구구성이 변화될 수 있음에 주목하여, 연구를 진행하였으며, 이에 따라 주택공급이 인구구성에 영향을 미친다는 가정하에 모형을 구축하였다.

인구구조의 변화에 기초한 주택 수요의 전망 연구는 풍부하게 이루어져 왔으나 총량적인 주택 수요를 예측한 연구가 대부분이며, 지역적 특성 및 주택 유형을 고려한 연구는 잘 이루어지지 않고 있다. 또한, 주택공급이 인구에 미치는 영향을 분석한 연구들도 일부 이루어지고 있으나, 주택의 유형, 규모 등을 세밀하게 분석하지 못하고 있다. 주택은 유형, 규모, 입지, 가격 등 각각 이질적인 성격을 가지므로 다양한 특성을 세부적으로 고려해야 한다. 이에 본 연구는 주택 종류와 주택 규모를 교차하여 세밀하게 구분한 주택유형 변수를 구축하였으며, 이와 더불어 신축주택, 노후주택 변수, 환경변수를 포함한 주택-인구 모형을 구축하였다. 즉, 인구에 영향을 미치는 주택유형을 세밀하게 구분하고, 적절한 환경변수를 포함하였다는 점에서 차별점을 가진다.

또한, 주택공급의 관점에서 인구혼합을 증진하기 위하여 특정 주택이 특정 인구집단에 미치는 영향을 분석하였다는 점에서 의의가 있다. 본 연구 결과를 통하여 새로운 주택의 공급에 따른 인구구조의 변화를 파악할 수 있으며, 사회통합을 위한 주택공급의 방향을 제시하고자 한다.

본 연구는 주택공급에 따른 인구구성의 변화를 파악하기 위하여 주택-인구 모형의 회귀계수 값과 (식 3)을 활용하였다. <표 5>는 주택유형이 인구집단에 미치는 영향을 분석한 주택-인구 모형에서 도출된 독립변수의 회귀계수값(B)을 정리한 표이다.

지면의 한계로 보고하지는 못했으나, 각 모형의 다중공선성을 검정하기 위한 VIF값은 모두 10 미만으로 나타나 공선성 문제는 크게 없는 것으로 판단된다. 모든 모형들은 R²는 0.7 이상으로 상당히 높은 설명력을 가지며, 0.9를 넘는 모형들도 상당수 있다. 따라서 이 같은 모형을 활용하면 행정동의 연령별 인구수를 정교하게 예측할 수 있으며, 이를 통하여 인구구조를 예측할 수 있다.

하지만 본 연구는 주택유형별 주택 수에 기반하여 인구를 추정하였기에 통계자료에 집계가 정확하게 되지 않을 가능성이 있는 다세대·다가구주택의 경우 오차가 발생할 수 있다. 최근 원룸에 대한 수요가 증가하면서 대형 다세대·다가구 주택은 불법으로 가벽을 설치하는 등의 방식으로 방을 늘려 임대수익을 늘리는 경우가 있다(이은혜, 2022). 이 같은 경우, 자료의 주택수는 1호이나 실질적으로 여러 개의 주택으로 기능하고 있을 수 있다. 이러한 상황으로 인하여 불법 개조로 인한 주택의 한계는 있다.

각 모형에서 계수 값은 해당 주택유형 1호에 거주하는 해당 연령층의 인구수로 해석할 수 있다. 또한, 주택선택은 수요자의 주거가치가 일정 부분 영향을 미치기(김준환, 2016) 때문에 해당 인구집단의 해당 주택유형에 대한 선호도로도 해석할 수 있다.

예를 들어, 50대 인구 모형에서 소형 다세대주택의 계수값은 0.158이며, 중형 다세대주택의 계수값은 0.576이다. 이는 50대 인구가 소형 다세대주택 1채당 0.158명 거주하며, 중형 다세대주택 1채당 0.576명 거주하는 것으로 해석할 수 있다. 또한, 중형 다세대주택의 계수값(0.576)이 소형 다세대주택(0.158)보다 큰 것은 50대가 중형 다세대주택을 더 선호하는 것으로 해석할 수 있다. 50대 인구 모형에서 대형 다세대주택의 계수값은 ‒1.670으로 50대 인구가 선호하지 않는 것으로 해석할 수 있다. 즉, 음의 계수값을 가지는 주택유형은 해당 연령층의 선호가 낮은 것으로 볼 수 있다. 또한, 연령통합 관점에서 특정 행정동의 50대 인구를 늘리기 위해 1.444로 가장 높은 계수값을 가지는 초대형 단독주택을 공급한다면 50대 인구가 증가할 것이다.

지역특성을 보면, 강남지역에 위치하는 경우 20대는 감소하고, 40~70대 인구가 증가한다. 또한, 행정동에 대학교가 많으면 10대, 20대 인구가 증가하고 다른 연령의 인구는 감소한다.

본 모형을 살펴보면, 주택유형에 따라서 인구집단에 미치는 영향에 차이가 있는 것을 알 수 있다. 연령층별로 선호하는 주택유형 및 주택 규모, 환경은 모두 다르며, 아파트뿐만 아니라 다양한 유형의 주택 수요가 있는 것으로 분석되었다. 이에 획일화된 주택이 아닌 다양한 주택을 공급해야 하며, 세대 간 통합을 위하여 적절하게 주택을 섞을 필요가 있는 것으로 판단된다. 특히, 소형 및 중형 주택의 선호는 높은 것으로 분석되었으며, 사회적·경제적으로 약자 계층인 청년층, 노년층을 위하여 저층 주거지 및 소형주택이 지역별로 균등하게 공급되어야 한다.

본 연구에서 도출된 주택-인구 모형으로 주택공급에 따른 인구구성의 변화를 파악할 수 있다. 본 연구는 신림재정비촉진지구를 대상으로 사업 시행 전인 2010년과 사업 완료 후 2030년을 시간적 범위로 설정하여 분석하였다. 또한, 전면재개발, 사업 미시행, 수복형 정비 경우의 시나리오를 분석하였으며, 2010년 삼성동 현황과 서울 전체 평균과 비교하고자 한다.

<그림 4>는 시나리오 분석 결과 도출된 연령층의 인구구조를 비율로 나타낸 그래프이다.

그림 4. 시나리오에 따른 연령별 인구비율

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<표 6>은 그래프의 값을 정리한 표이며, <표 7>은 연령층별 인구수를 나타낸 것이다.

연령층의 시나리오 분석 결과를 살펴보면 다음과 같다. 신림재정비촉진지구에 전면재개발이 일어날 경우, <그림 4>의 인구구조를 살펴보면 20대 인구가 상당히 줄어들었으며, 30대 인구 또한 감소하는 것으로 나타났다. 따라서 아파트 위주의 획일화된 주택공급이 일어난다면 청년층 인구가 감소하는 것으로 판단된다. 청년층 외에도 대부분 연령층의 인구가 감소하는 것으로 나타났다. 반면, 10대 미만 인구와 40대 인구는 상당히 늘어나며, 아파트 위주의 공급으로 인하여 가족 단위의 인구 유입을 유발하는 것으로 판단된다. 따라서 사회적으로 적절한 인구구성이라고 보기는 어렵다. 또한, 서울시의 평균과 비슷하지만 서울시 평균에 비하여 사회적 약자라고 할 수 있는 노년층, 청년층의 인구 비율이 대폭 감소한 것을 확인할 수 있다.

사업 미시행의 경우 가장 서울시 전체 평균 인구구성과 차이가 나는 것으로 나타났으며, 노후주택은 연령 통합을 낮추는 주요인으로 판단된다. 자세하게 살펴보면 노후주택의 부정적인 영향으로 40대 이하의 인구가 상당히 감소하는 것으로 보인다. 반면, 노인인구의 비중이 크게 올라간다. 저소득층이 많으며, 기존거주지를 유지하는 경향이 높은 노인인구는 노후주택이 많은 곳에 거주한다. 이에 따라 노인인구 비율이 급증하고, 장년층 인구는 크게 감소한다. 반면, 소득이 낮은 노년층이 그대로 거주할 수 있는 주거지로 유지된다는 관점에서는 일부 장점도 있다.

수복형 정비의 경우, 인구구조는 서울시 전체 평균의 인구구조와 유사하게 나타났으며, 전반적으로 연령층이 완만한 분포를 띄는 것을 확인할 수 있다. 분석 결과를 통하여 획일적인 아파트 위주의 개발보다는 다양한 주택 규모 및 유형의 개발이 필요한 것으로 판단된다.